Decret d'habitatge 2026 (RDL 26/2026): què canvia des de l'1 d'octubre i què ja s'aplicava a Catalunya

El Govern d'Espanya ha publicat al BOE del 30 de setembre el Reial decret llei 26/2026, un paquet de mesures urgents «per a la protecció de la funció social de l'habitatge i l'ampliació de l'oferta d'habitatge assequible». La norma entra en vigor l'1 d'octubre de 2026, l'endemà de la seva publicació, tot i que algunes mesures fiscals tenen dates pròpies.

A Urbane, que gestionem lloguers i vendes a Catalunya, t'expliquem l'essencial i, sobretot, què canvia de veritat si el teu habitatge és a Catalunya, on bona part del marc dels lloguers de temporada i d'habitacions ja s'aplica des de l'1 de gener de 2026.

Resum ràpid

• Lloguer de temporada i d'habitacions: si no hi ha una causa real i acreditada de temporalitat, el contracte passa a ser d'habitatge habitual.
• Pròrroga extraordinària: fins a dos anys més, a petició del llogater, per a contractes que acabin abans del 31 de desembre de 2028.
• Actualització de la renda: topall del 2 % (o cap pujada si la renda supera el preu de referència) fins al 31 de desembre de 2027.
• Compra especulativa: limitada fins al 31 de desembre de 2028 per a entitats que comprin per sota del 70 % de la taxació.
• Desnonaments: nova suspensió per a persones vulnerables sense alternativa habitacional i enervació extraordinària.
• Impostos: noves reduccions a l'IRPF per a propietaris, deducció per a llogaters i recàrrecs per a pisos turístics i buits.

Lloguer de temporada i d'habitacions: el canvi clau

El decret modifica la Llei d'arrendaments urbans per tancar el que el Govern considera una via de frau: utilitzar contractes de temporada o d'habitacions per evitar les garanties del lloguer d'habitatge habitual.

• Causa real i acreditable. L'arrendament temporal requereix una causa real de desplaçament des de l'habitatge habitual. Sense ella, es converteix automàticament en contracte d'habitatge habitual.
• Durada. Ha de superar els 31 dies i, com a regla general, no excedir els 12 mesos.
• Límit de contractes. Més de 12 mesos sense justificació, o més de dos contractes consecutius entre les mateixes parts sobre el mateix habitatge, i es considera habitual des del primer.
• Habitacions. La suma de les rendes de les habitacions no pot superar la renda del lloguer de l'habitatge complet. A les zones tensionades s'apliquen a més els límits de preu.
• Despeses. No es poden repercutir al llogater les despeses de gestió immobiliària ni els impostos associats a l'habitatge.
• Plataformes. Es reforcen les obligacions d'informació de les plataformes de lloguer de curta durada.

Important: el mateix decret respecta la normativa autonòmica sobre lloguers de temporada i d'habitacions. Allà on una comunitat ja l'ha aprovada, aquesta normativa continua aplicant-se.

Catalunya: el que ja s'aplicava des de l'1 de gener de 2026

Catalunya es va avançar. La Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d'habitatge i urbanisme, va entrar en vigor l'1 de gener de 2026 i ja regula el lloguer de temporada i d'habitacions.

Causa de la temporalitat

Decret estatal (des de l'1 d'octubre de 2026): ha de ser real i acreditable; si no, el contracte passa a ser d'habitatge habitual.
Catalunya (des de l'1 de gener de 2026): ha de constar al contracte i acreditar-se. La documentació es diposita amb la fiança al Registre de Fiances. Sense acreditació, es presumeix habitatge permanent.

Límits de preu

Decret estatal: s'apliquen els límits de zona tensionada.
Catalunya: els lloguers de temporada en zones tensionades tenen els mateixos límits que els d'habitatge permanent.

Habitacions

Decret estatal: la suma de les rendes no pot superar la renda de l'habitatge complet.
Catalunya: mateixa regla en zones tensionades.

Pròrrogues i renovacions

Decret estatal: més de dos contractes consecutius o més de 12 mesos sense justificar, i passa a ser habitatge habitual.
Catalunya: la pròrroga és possible si persisteix i s'acredita la causa. Un contracte nou amb el mateix llogater passa al règim d'habitatge permanent, tret que s'acrediti la persistència.

Normativa autonòmica

Decret estatal: expressament preservada.
Catalunya: continua sent l'aplicable.

Lloguers de temporada amb límit de preu a Catalunya

• Treball, estudis o assistència mèdica: han de respectar l'índex de preus de referència, igual que un lloguer d'habitatge habitual.

Lloguers de temporada sense límit de preu a Catalunya

• Oci, vacances, ús recreatiu o cultural: es poden continuar llogant a preu de mercat, sense el límit de l'índex de referència.

Obligació per a tots els lloguers temporals

• Sense excepció: la causa s'ha d'acreditar amb documentació, que s'annexa al contracte (i es diposita amb la fiança al Registre de Fiances).

A la pràctica: si ja treballes a Catalunya amb contractes de temporada que justifiquen la causa, la dipositen al Registre de Fiances i respecten els límits de preu, el canvi d'aquest decret en aquesta matèria és mínim.

Matís important: no tot el decret «ja estava fet» a Catalunya. Les mesures sobre pròrroga extraordinària, actualització de rendes, desnonaments, compra especulativa i impostos són d'àmbit estatal i sí que s'apliquen a Catalunya a partir d'ara.

Pròrroga extraordinària i topall a la pujada de la renda

• Pròrroga: el llogater pot demanar fins a dos anys addicionals (per anualitats) si el seu contracte acaba abans del 31 de desembre de 2028. Ha d'estar al corrent del pagament i haver-ho estat cada mes durant els vuit mesos anteriors.
• Excepcions: no s'aplica si el propietari o els seus familiars necessiten realment l'habitatge, si ambdues parts acorden un nou contracte, o si es renova amb una renda almenys un 5 % inferior.
• Pujades de renda: fins al 31 de desembre de 2027, si la renda supera el límit de l'índex de preus de referència no pot haver-hi pujada; en la resta de casos, la que pactin les parts i, si no hi ha pacte, un màxim del 2 %.
• Sol·licituds prèvies: les pròrrogues demanades durant la vigència del Reial decret llei 8/2026 continuen sent vàlides.

Desnonaments i compra especulativa

• Compra especulativa (fins al 31/12/2028): les entitats l'objecte social de les quals inclogui adquirir immobles no podran comprar per menys del 70 % de la taxació de mercat. Hi ha excepcions, per exemple per a entitats públiques d'habitatge social o per a compres destinades a habitatge habitual assequible o social durant almenys cinc anys.
• Suspensió de desnonaments (fins al 31/12/2030): se suspèn el procés quan la persona afectada és vulnerable, no té alternativa habitacional i el demandant és una de les entitats descrites a la norma, fins i tot amb sentència si encara no s'ha practicat el llançament.
• Enervació extraordinària: si la comunitat autònoma no ofereix alternativa habitacional, ha d'enervar l'acció (pagar el deute) en dos mesos. L'Estat compensa les comunitats per aquest cost.
• Gran tenidor: s'exigirà certificació del Registre de la Propietat. A nivell estatal continua sent més de 10 immobles o més de 1.500 m² de superfície residencial construïda.

Fiscalitat: propietaris, llogaters i pisos turístics

• Propietaris: noves reduccions a l'IRPF per lloguer d'habitatge, d'entre el 50 % i el 100 % segons la renda, la zona i el perfil del llogater, per a contractes nous d'arrendadors que no siguin grans tenidors.
• Llogaters: deducció del 10 % del que s'ha pagat pel lloguer de l'habitatge habitual per a bases imposables inferiors a 33.007,20 €.
• Pisos turístics: IVA del 10 % per a determinats lloguers de curta estada des de l'1 de desembre de 2026, i possibilitat que els ajuntaments de zones tensionades apliquin recàrrecs a l'IBI de fins al 50 %, 100 % o 150 % segons el nombre d'immobles.
• Rehabilitació: IVA reduït del 10 % en obres de renovació d'habitatges destinats a lloguer habitual, si es compleixen els requisits.
• SOCIMI: gravamen especial del 25 % sobre beneficis no distribuïts de lloguer residencial, amb reduccions si el parc és assequible.

Més habitatge assequible

El decret defineix l'habitatge assequible com aquell el preu de venda o de lloguer del qual no supera el 30 % de la renda mediana de la unitat de convivència del municipi. També crea el mecanisme TU CASA (préstecs a cost zero de fins al 20 % del valor de l'habitatge, amb un màxim de 50.000 €, per al primer habitatge habitual), noves línies d'avals de l'ICO (fins a 2.000 milions per a lloguer social o assequible i 280 milions per a construcció industrialitzada) i protecció permanent per al parc públic de CASA 47.

Què has de fer ara

Si ets propietari a Catalunya:

• Revisa els teus contractes de temporada: causa documentada, justificant annexat al contracte i dipositat amb la fiança, i preu dins del límit quan correspongui.
• Comprova quins contractes vencen abans del 31 de desembre de 2028, perquè el llogater podrà demanar la pròrroga extraordinària.
• Aplica l'actualització de renda amb el nou topall (màxim 2 %, o cap pujada si superes el preu de referència).
• Revisa amb el teu assessor les noves reduccions de l'IRPF abans de renovar o signar contractes nous.

Si ets llogater:

• Si el teu contracte acaba abans del 31 de desembre de 2028, pregunta per la pròrroga extraordinària i mantén els pagaments al dia.
• Si tens un contracte de temporada sense causa real, podries tenir dret al règim d'habitatge habitual.

Preguntes freqüents

Quan entra en vigor el Reial decret llei 26/2026?
Es va publicar al BOE el 30 de setembre de 2026 i entra en vigor l'1 d'octubre, llevat de les mesures amb data pròpia (per exemple, l'IVA de determinats lloguers de curta estada, des de l'1 de desembre de 2026).

S'aplica a Catalunya?
Sí, però respecta la normativa autonòmica. En lloguer de temporada i d'habitacions, Catalunya ja aplica des de l'1 de gener de 2026 la Llei 11/2025. Les mesures sobre pròrroga, desnonaments, compra especulativa i impostos s'apliquen també a Catalunya.

Em poden apujar el lloguer més d'un 2 %?
Fins al 31 de desembre de 2027, la pujada pactada pot ser diferent si hi ha acord entre les parts, tret que la renda superi el límit de l'índex de preus de referència, cas en què no s'admet cap pujada. Si no hi ha pacte, el màxim és el 2 %.

Ja està convalidat el decret?
No. Com tot reial decret llei, ha de ser convalidat pel Congrés en el termini de 30 dies hàbils. Un decret anterior en la mateixa matèria (RDL 8/2026) va ser rebutjat pel Congrés a l'abril, després d'un mes escàs en vigor, de manera que convé seguir-ne la tramitació.

Necessites ajuda amb el teu lloguer o la teva venda?

A Urbane gestionem propietats a Catalunya i adaptem contractes i processos a cada canvi normatiu. Contacta amb nosaltres i t'ajudem a revisar la teva situació.

Aquest article és informatiu i no constitueix assessorament jurídic ni fiscal. Consulta amb un professional abans de prendre decisions.

Fonts: BOE – Reial decret llei 26/2026 · Sindicat USO · idealista/news – Llei 11/2025