Жилищный декрет 2026 (RDL 26/2026): что меняется с 1 октября и что Каталония уже применяла

Правительство Испании опубликовало в BOE (Официальном вестнике государства) 30 сентября Королевский декрет-закон 26/2026 — пакет срочных мер «по защите социальной функции жилья и расширению предложения доступного жилья». Он вступает в силу 1 октября 2026 года, на следующий день после публикации, хотя у некоторых налоговых мер есть собственные даты.

В Urbane мы управляем арендой и продажами в Каталонии и объясняем самое важное, а главное — что на самом деле меняется, если ваша недвижимость находится в Каталонии, где значительная часть правил сезонной аренды и аренды комнат действует уже с 1 января 2026 года.

Коротко о главном

• Сезонная аренда и аренда комнат: без реальной и подтверждённой причины временного характера договор становится договором аренды основного жилья.
• Чрезвычайное продление: до двух лет дополнительно по просьбе арендатора для договоров, которые заканчиваются до 31 декабря 2028 года.
• Индексация арендной платы: предел 2 % (или никакого повышения, если арендная плата превышает референтную цену) до 31 декабря 2027 года.
• Спекулятивные покупки: ограничены до 31 декабря 2028 года для организаций, покупающих дешевле 70 % оценочной стоимости.
• Выселения: новая приостановка для уязвимых лиц без альтернативного жилья и чрезвычайный механизм погашения задолженности.
• Налоги: новые вычеты по подоходному налогу для арендодателей, вычет для арендаторов и надбавки для туристического и пустующего жилья.

Сезонная аренда и аренда комнат: ключевое изменение

Декрет изменяет Закон о городской аренде (LAU), чтобы закрыть то, что правительство считает лазейкой: использование сезонных договоров или договоров аренды комнат для обхода гарантий аренды основного жилья.

• Реальная и подтверждаемая причина. Временная аренда требует реальной причины отъезда из постоянного места жительства. Без неё она автоматически становится договором аренды основного жилья.
• Срок. Он должен превышать 31 день и, как правило, не превышать 12 месяцев.
• Ограничение по договорам. Более 12 месяцев без обоснования или более двух последовательных договоров между теми же сторонами на то же жильё — и аренда считается арендой основного жилья начиная с первого договора.
• Комнаты. Сумма арендной платы за комнаты не может превышать арендную плату за всё жильё целиком. В зонах напряжённого жилищного рынка дополнительно действуют предельные цены.
• Расходы. На арендатора нельзя перекладывать расходы на агентское оформление и налоги, связанные с жильём.
• Платформы. Усиливаются обязанности по раскрытию информации для платформ краткосрочной аренды.

Важно: сам декрет уважает нормы автономных сообществ о сезонной аренде и аренде комнат. Там, где сообщество уже приняло такие нормы, они продолжают действовать.

Каталония: что действует с 1 января 2026 года

Каталония оказалась впереди. Закон 11/2025 от 29 декабря о мерах в сфере жилья и градостроительства вступил в силу 1 января 2026 года и уже регулирует сезонную аренду и аренду комнат.

Причина временного характера

Государственный декрет (с 1 октября 2026 года): она должна быть реальной и подтверждаемой; иначе договор становится договором аренды основного жилья.
Каталония (с 1 января 2026 года): она должна быть указана в договоре и подтверждена. Документы депонируются вместе с залогом в каталонском реестре залоговых депозитов. Без подтверждения предполагается постоянное жильё.

Предельные цены

Государственный декрет: применяются ограничения для зон напряжённого жилищного рынка.
Каталония: сезонная аренда в зонах напряжённого рынка подчиняется тем же ограничениям, что и постоянная аренда.

Комнаты

Государственный декрет: сумма арендной платы не может превышать арендную плату за всё жильё целиком.
Каталония: то же правило в зонах напряжённого рынка.

Продления и возобновления

Государственный декрет: более двух последовательных договоров или более 12 месяцев без обоснования — и аренда считается арендой основного жилья.
Каталония: продление возможно, если причина сохраняется и подтверждена. Новый договор с тем же арендатором подпадает под режим постоянной аренды, если не доказано, что причина сохраняется.

Региональные нормы

Государственный декрет: прямо сохранены.
Каталония: остаются применимыми нормами.

Сезонная аренда с ограничением цены в Каталонии

• Работа, учёба или медицинская помощь: должны соблюдать индекс референтных цен аренды, как и аренда основного жилья.

Сезонная аренда без ограничения цены в Каталонии

• Досуг, отпуск, отдых или культурные цели: по-прежнему можно сдавать по рыночной цене, без ограничения по референтному индексу.

Обязанность для всех временных договоров аренды

• Без исключений: причина должна быть подтверждена документами, которые прилагаются к договору (и депонируются вместе с залогом в каталонском реестре залоговых депозитов).

На практике: если вы уже работаете в Каталонии с сезонными договорами, в которых указана и подтверждена причина, документы депонируются в реестре залоговых депозитов и соблюдаются предельные цены, то этот декрет в данном вопросе меняет для вас очень немногое.

Важное уточнение: не всё в декрете в Каталонии «уже было сделано». Меры по чрезвычайному продлению, индексации арендной платы, выселениям, спекулятивным покупкам и налогам имеют общегосударственный характер и с этого момента действуют и в Каталонии.

Чрезвычайное продление и предел повышения арендной платы

• Продление: арендаторы могут запросить до двух дополнительных лет (по годам), если их договор заканчивается до 31 декабря 2028 года. Они должны быть без задолженности по арендной плате и вносить её каждый месяц в течение предыдущих восьми месяцев.
• Исключения: продление не применяется, если собственнику или его близким родственникам действительно нужно жильё, если обе стороны заключают новый договор или если договор возобновляется с арендной платой как минимум на 5 % ниже.
• Повышение арендной платы: до 31 декабря 2027 года повышение не допускается, если арендная плата превышает предел индекса референтных цен; в остальных случаях — как договорятся стороны, а при отсутствии договорённости — не более 2 %.
• Ранее поданные заявления: продления, запрошенные в период действия Королевского декрета-закона 8/2026, остаются в силе.

Выселения и спекулятивные покупки

• Спекулятивные покупки (до 31.12.2028): организации, чей уставный объект включает приобретение недвижимости, не смогут покупать дешевле 70 % рыночной оценочной стоимости. Есть исключения, например для публичных организаций социального жилья или для покупок, предназначенных для доступного или социального основного жилья не менее пяти лет.
• Приостановка выселений (до 31.12.2030): процесс приостанавливается, если пострадавший уязвим, не имеет альтернативного жилья, а истцом является одна из организаций, описанных в декрете, — даже при наличии судебного решения, если выселение ещё не состоялось.
• Чрезвычайное погашение задолженности («enervación»): если автономное сообщество не предлагает альтернативного жилья, оно обязано погасить долг в течение двух месяцев. Государство компенсирует сообществам эти расходы.
• Крупный собственник: потребуется справка из реестра недвижимости. На государственном уровне порог по-прежнему — более 10 объектов или более 1 500 м² застроенной жилой площади.

Налоги: арендодатели, арендаторы и туристическое жильё

• Арендодатели: новые вычеты по подоходному налогу с арендного дохода — от 50 % до 100 % в зависимости от уровня арендной платы, местоположения и профиля арендатора — для новых договоров арендодателей, не являющихся крупными собственниками.
• Арендаторы: вычет 10 % арендной платы, уплаченной за основное жильё, при налоговой базе менее 33 007,20 €.
• Туристическое жильё: НДС 10 % на некоторые краткосрочные аренды с 1 декабря 2026 года, а муниципалитеты в зонах напряжённого рынка могут вводить надбавки к налогу на недвижимость (IBI) до 50 %, 100 % или 150 % в зависимости от количества объектов.
• Ремонт: сниженный НДС 10 % на ремонтные работы в жилье, предназначенном для аренды как основного жилья, при выполнении условий.
• SOCIMI: специальный налог 25 % на нераспределённую прибыль от жилой аренды, со сниженными ставками для доступного жилого фонда.

Больше доступного жилья

Декрет определяет доступное жильё как жильё, цена продажи или аренды которого не превышает 30 % медианного дохода домохозяйств муниципалитета. Он также создаёт механизм TU CASA (беспроцентные кредиты до 20 % стоимости жилья, но не более 50 000 €, на первое основное жильё), новые гарантийные линии ICO (до 2 млрд € для социальной или доступной аренды и 280 млн € для индустриального домостроения) и постоянную защиту государственного жилого фонда CASA 47.

Что делать сейчас

Если вы арендодатель в Каталонии:

• Проверьте сезонные договоры: документально подтверждённая причина, подтверждающие документы приложены к договору и депонированы вместе с залогом, арендная плата в пределах лимита, где он применяется.
• Проверьте, какие договоры заканчиваются до 31 декабря 2028 года, так как арендаторы могут запросить чрезвычайное продление.
• Применяйте индексацию арендной платы с новым пределом (не более 2 % или никакого повышения, если вы превышаете референтную цену).
• Обсудите с консультантом новые вычеты по подоходному налогу, прежде чем продлевать или заключать новые договоры.

Если вы арендатор:

• Если ваш договор заканчивается до 31 декабря 2028 года, узнайте о чрезвычайном продлении и вносите платежи вовремя.
• Если у вас сезонный договор без реальной причины, вы можете иметь право на защиту, предусмотренную для аренды основного жилья.

Частые вопросы

Когда вступает в силу Королевский декрет-закон 26/2026?
Он опубликован в BOE 30 сентября 2026 года и вступает в силу 1 октября, за исключением мер с собственными датами (например, НДС на некоторые краткосрочные аренды — с 1 декабря 2026 года).

Действует ли он в Каталонии?
Да, но он уважает региональные нормы. Для сезонной аренды и аренды комнат Каталония применяет закон 11/2025 с 1 января 2026 года. Меры по продлению, выселениям, спекулятивным покупкам и налогам действуют и в Каталонии.

Может ли моя арендная плата вырасти больше чем на 2 %?
До 31 декабря 2027 года повышение может быть иным, если обе стороны согласны, если только арендная плата не превышает предел индекса референтных цен — в этом случае повышение не допускается. При отсутствии договорённости максимум — 2 %.

Утверждён ли декрет уже?
Нет. Как и любой королевский декрет-закон, он должен быть утверждён Конгрессом депутатов в течение 30 рабочих дней. Предыдущий декрет по той же теме (RDL 8/2026) был отклонён Конгрессом в апреле, проработав около месяца, поэтому за его прохождением стоит следить.

Нужна помощь с арендой или продажей?

В Urbane мы управляем недвижимостью в Каталонии и адаптируем договоры и процессы к каждому изменению законодательства. Свяжитесь с нами, и мы поможем вам проанализировать вашу ситуацию.

Эта статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Прежде чем принимать решения, проконсультируйтесь со специалистом.

Источники: BOE – Королевский декрет-закон 26/2026 · Профсоюз USO · idealista/news – Закон 11/2025