Новый единый регистрационный номер аренды в Испании: путаница и соблюдение правил

Понимание нового номера регистрации аренды на фоне путаницы на рынке и требований по соблюдению норм

Новые правила регистрации аренды в Испании, которые вступают в силу 1 июля 2025 года, вызвали серьёзную путаницу среди владельцев недвижимости, платформ аренды и специалистов рынка. Новый Número de Registro de Alquiler (NRA), или единый регистрационный номер аренды, а также Ventanilla Única Digital de Arrendamientos были введены в рамках Real Decreto 1312/2024 и касаются аренды на средний срок — примерно от 32 дней до года. В отличие от краткосрочной аренды, которая уже требует туристической лицензии и номера лицензии, аренда на средний срок теперь подпадает под новые регистрационные требования.

Эта статья рассматривает новые правила, объясняет, почему они вызывают столько путаницы, и делится взглядом профессионалов отрасли, включая наше мнение о том, насколько сложно регулировать такой динамичный рынок.

Суть новых правил

Новые нормы требуют, чтобы владельцы, размещающие объявления об аренде на средний срок на онлайн-платформах, получили единый регистрационный номер — NRA. Этот номер должен быть указан в объявлениях на таких платформах, как Airbnb, Booking.com и других сервисах, которые помогают с бронированиями и оплатами для аренд на средний срок. Цель правил — повысить прозрачность, обеспечить соблюдение местных норм и помочь решить проблему нехватки жилья в районах с высоким спросом.

Для регистрации владелец должен подать данные через Colegio de Registradores или цифровую платформу Ventanilla Única, включая кадастровую ссылку, адрес объекта, тип аренды и подтверждение соответствия региональным требованиям.

Однако сфера применения этих норм остаётся не до конца ясной. Некоторые наблюдатели рынка, включая Spanish Property Insight, отмечают, что регистрация требуется только для платформ, которые управляют бронированиями, платежами или сбором данных, таких как срок аренды или количество гостей, для аренды на средний срок.

Также Катя из Urbane отмечает, что владельцы, которые размещают объекты через платформы без функции бронирования, местные агентства или офлайн-каналы, могут быть освобождены от этого требования, что создаёт неопределённость относительно того, кто именно обязан регистрироваться. Как она объясняет, различие заключается не только в названии платформы, а в том, как она работает.

Путаница на сложном рынке

Введение этих правил разочаровало многих владельцев недвижимости, добавив ещё больше сложности в и без того запутанную нормативную среду. Катя Мошникова из Urbane International Real Estate в Барселоне считает, что каталонское правительство пытается регулировать рынок, который трудно контролировать. По её словам, рынок среднесрочной аренды очень гибкий: его формируют цифровые кочевники, временные работники и студенты.

Чтобы отслеживать такие аренды, власти создали NRA как способ идентифицировать объекты средней аренды. Но правила продолжают меняться, и теперь складывается впечатление, что они могут применяться только к платформам, где бронирование и оплата происходят одновременно. Эта непоследовательность, по её словам, создаёт хаос как для владельцев, так и для платформ.

Дополнительную путаницу усиливает тот факт, что Idealista, один из крупнейших испанских порталов недвижимости, объявил о добавлении поля для NRA, хотя его основная функция — это публикация объявлений, а не обработка бронирований или платежей. Это показывает, насколько неясными остаются правила для участников рынка.

Кому нужно регистрироваться?

Главный вопрос заключается в том, кто именно обязан регистрироваться. По мнению некоторых юристов, обязанность распространяется на владельцев, использующих платформы, которые позволяют бронирование, оплату или сбор данных для аренды на средний срок. Крупные платформы, такие как Airbnb, всё чаще работают и со среднесрочными размещениями, поэтому попадают в эту категорию.

В случае несоблюдения требований объявления могут быть удалены в течение 48 часов, а штрафы могут достигать 600 000 евро. Владельцы, которые размещают объявления только на платформах с листингами или через офлайн-каналы, могут не нуждаться в регистрации, однако отсутствие чётких указаний оставляет пространство для неверной трактовки.

Для владельцев соблюдение правил критически важно, чтобы избежать штрафов и блокировки объявлений. Процесс регистрации требует предоставления подробной документации. Временный NRA может быть выдан в течение 24–48 часов, но полная регистрация иногда занимает до двух недель в зависимости от загруженности местного Registro de la Propiedad.

Нерезиденты могут регистрироваться удалённо по доверенности или с помощью цифрового сертификата, но административная нагрузка остаётся значительной. В Urbane мы рекомендуем получать номер заранее, чтобы избежать будущих недоразумений.

Рынок под контролем

Новые правила отражают более широкую стратегию Испании по решению жилищного кризиса, особенно в таких регионах, как Барселона, Мадрид и Балеарские острова, где среднесрочная аренда считается фактором сокращения фонда долгосрочного жилья. Правительство утверждает, что регулирование сделает рынок прозрачнее и обеспечит соблюдение местных жилищных законов.

Премьер-министр Педро Санчес подчёркивал, что жильё должно оставаться приоритетом для жителей, указывая, что в 2023 году граждане стран вне ЕС приобрели 27 000 объектов недвижимости для получения дохода от аренды, часто именно под среднесрочную сдачу.

Критики, включая платформы вроде Airbnb, предупреждают, что чрезмерное регулирование может навредить экономике, связанной с туризмом. Среднесрочная аренда, популярная среди удалённых работников и студентов, приносит значительную пользу местному бизнесу, особенно в городских районах.

По данным Airbnb, бронирования на срок от 28 дней и более составили 20% всех бронирований в Испании в 2023 году, и этот тренд продолжил расти после пандемии. Избыточное регулирование может вытеснить такие аренды в тень или отбить у собственников желание участвовать в рынке.

С нашей точки зрения, государство пытается ввести структуру в рынок, который по своей природе гибкий. Среднесрочную аренду трудно регулировать, потому что она очень разнообразна: один человек арендует жильё на два месяца по работе, другой — на шесть месяцев ради учёбы. NRA может помочь отслеживать часть активности, но не является универсальным решением.

Как действовать владельцам

• Проверьте требования платформы: убедитесь, обрабатывает ли ваша рекламная платформа бронирования или платежи для аренды на средний срок. Если да, зарегистрируйтесь для получения NRA.
• Проверьте правила сообщества: с апреля 2025 года аренда в многоквартирных домах может требовать одобрения 60% соседей по доле собственности, согласно Ley Orgánica 1/2025, хотя это в основном относится к краткосрочной аренде. Уточните требования в местном муниципалитете.
• Подготовьте документы: соберите кадастровую ссылку, адрес объекта и подтверждение соответствия региональным нормам. Профессиональная помощь упростит процесс для нерезидентов.
• Следите за местными правилами: в Испании нормы могут отличаться по регионам, поэтому стоит консультироваться с местным туристическим советом или Ayuntamiento.

Юридические сервисы, такие как My Lawyer in Spain, могут помочь с регистрацией примерно за 269 евро, включая юридические услуги и сборы Registro de la Propiedad.

Что дальше

Новый реестр аренды в Испании — это серьёзный шаг к регулированию растущего рынка среднесрочной аренды, который также соответствует инициативам ЕС по унификации контроля за кратко- и среднесрочной арендой к середине 2026 года. Однако внедрение оказалось непростым: неясные инструкции и постоянно меняющиеся требования создали сложности для рынка.

Решение Idealista добавить поле для NRA, несмотря на отсутствие у него функции бронирования, подчёркивает уровень неопределённости. Как резюмирует Мошникова, власти пытаются контролировать рынок, который постоянно меняется. NRA может помочь отслеживать аренду на средний срок, но не решит жилищный кризис и не упростит соблюдение требований.

Пока не появится больше ясности, владельцам следует быть особенно внимательными, обращаться за профессиональной консультацией и осторожно ориентироваться в этой сложной системе. При соблюдении правил они смогут продолжать пользоваться преимуществами растущего рынка аренды на средний срок в Испании, адаптируясь к новой регуляторной реальности.