Nouveau Numéro d'Enregistrement Unique des Locations en Espagne - Confusion et Conformité !

Comprendre le **Numéro d'Enregistrement Unique des Locations** Face aux Défis de **Confusion et Conformité** du Marché

Les nouvelles règles d'enregistrement des locations en Espagne, qui doivent entrer en vigueur demain, le 1er juillet 2025, ont semé une grande confusion parmi les propriétaires, les plateformes de location et les experts du secteur. Le Número de Registro de Alquiler (Numéro d'Enregistrement Unique pour les Locations) et la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (Guichet Numérique Unique pour les Locations), introduits en vertu du Real Decreto 1312/2024, ciblent les locations à moyen terme ou "saisonnières" – celles d'une durée de 32 jours à environ un an. Contrairement aux locations de courte durée (moins de 32 jours), qui nécessitent déjà une licence touristique et un numéro de licence, ces locations à moyen terme sont désormais soumises à de nouvelles exigences d'enregistrement. Cet article explore les réglementations, la confusion qu'elles ont engendrée et les aperçus des professionnels du secteur, y compris notre perspective sur les défis de la régulation de ce marché dynamique.

Le Cœur des Nouvelles Règles

Les nouvelles réglementations exigent que les propriétaires annonçant des locations à moyen terme (de 32 jours à environ un an) sur les plateformes en ligne obtiennent un numéro d'enregistrement unique, connu sous le nom de Número de Registro de Alquiler (NRA). Ce numéro doit être affiché sur les annonces de plateformes telles qu'Airbnb, Booking.com ou d'autres qui facilitent les réservations et les paiements pour les séjours de moyenne durée. L'objectif est d'accroître la transparence, d'assurer la conformité avec les réglementations locales et de répondre aux préoccupations concernant la disponibilité des logements dans les zones à forte demande. Les propriétaires doivent enregistrer leurs propriétés via le Colegio de Registradores ou la Ventanilla Única Digital, en fournissant des détails tels que la référence cadastrale de la propriété, l'adresse, le type de location et la preuve de conformité aux règles régionales.

Cependant, le champ d'application de la réglementation reste incertain ; certains observateurs du secteur, tels que Spanish Property Insight, notent que l'exigence d'enregistrement s'applique uniquement aux plateformes qui gèrent les réservations, les paiements ou la collecte de données (par exemple, la durée de la location ou le nombre d'invités) pour les locations à moyen terme. Barbara Capelli, responsable des locations de propriétés chez Urbane, a également commenté que les propriétaires qui annoncent via des plateformes non-réservation, des agences locales ou des canaux hors ligne peuvent être exemptés, créant une incertitude quant à savoir qui doit se conformer. "La distinction réside dans la façon dont la plateforme fonctionne, pas seulement dans sa marque", explique Katya, soulignant l'ambiguïté qui laisse de nombreux propriétaires confus.

Une Mesure Confuse dans un Marché Difficile à Contrôler

L'introduction de ces règles a frustré les propriétaires, ajoutant de la complexité à un environnement réglementaire déjà complexe. Katya Moshnikova, d'Urbane International Real Estate à Barcelone, soutient que le gouvernement catalan a du mal à réguler un marché qui résiste au contrôle. "Le marché de la location à moyen terme est fluide, propulsé par les nomades numériques, les travailleurs temporaires et les étudiants", dit-elle. "Pour suivre ces locations, le gouvernement a créé ce Número de Registro de Alquiler afin d'identifier les appartements de location à moyen terme. Mais les règles ne cessent de changer – maintenant, elles suggèrent que cela pourrait s'appliquer uniquement aux plateformes où les réservations et les paiements se produisent ensemble. Cette incohérence provoque le chaos pour les propriétaires et les plateformes."

Aggravant la confusion, Idealista, un portail immobilier espagnol de premier plan, a annoncé qu'il ajouterait un champ pour le NRA, bien qu'il serve principalement de plateforme de référencement plutôt que de processeur de réservation ou de paiement. "La décision d'Idealista montre à quel point ces règles sont floues", observe Moshnikova. "Les propriétaires se demandent s'ils doivent s'inscrire simplement pour figurer sur de telles plateformes, même si ce n'est pas strictement requis. Cela crée une pression et une incertitude inutiles."

Qui Doit S'Enregistrer ?

La question cruciale est : qui doit s'enregistrer ? Selon certains experts juridiques, l'obligation s'applique aux propriétaires utilisant des plateformes qui facilitent les réservations, les paiements ou la collecte de données pour les locations à moyen terme. Les principales plateformes comme Airbnb, qui s'adressent de plus en plus aux séjours à moyen terme, entrent dans cette catégorie, et le non-respect pourrait entraîner le retrait des annonces dans les 48 heures ou des amendes allant jusqu'à 600 000 €. Les propriétaires faisant de la publicité via des plateformes qui n'affichent que des annonces ou via des méthodes hors ligne peuvent ne pas avoir besoin de s'enregistrer, mais le manque de directives claires laisse place à des interprétations erronées.

Pour les propriétaires, la conformité est essentielle pour éviter les pénalités ou les blocages d'annonces. L'enregistrement implique la soumission d'une documentation détaillée, avec des NRA provisoires délivrés dans les 24 à 48 heures, bien que l'enregistrement complet puisse prendre jusqu'à deux semaines, selon la charge de travail du Registre Foncier local. Les propriétaires non-résidents peuvent utiliser une procuration ou un certificat numérique pour s'inscrire à distance, mais la charge administrative reste un défi. Chez Urbane, nous recommandons à chacun d'obtenir le numéro afin d'éviter tout malentendu futur.

Un Marché Sous Surveillance

Les nouvelles règles reflètent les efforts plus larges de l'Espagne pour remédier à la pénurie de logements, en particulier dans les régions très touristiques comme Barcelone, Madrid et les îles Baléares, où les locations à moyen terme sont considérées comme réduisant le stock de logements à long terme. Le gouvernement soutient que la régulation de ces locations améliorera la transparence et assurera la conformité avec les lois locales sur le logement. Le Premier ministre Pedro Sánchez a souligné la priorité d'accorder des logements aux résidents, notant que les acheteurs non-européens ont acquis 27 000 propriétés en 2023 pour des revenus locatifs, souvent pour des locations à moyen terme.

Cependant, les critiques, y compris des plateformes comme Airbnb, avertissent qu'une réglementation excessive pourrait nuire aux économies axées sur le tourisme. Les locations à moyen terme, populaires auprès des travailleurs à distance et des étudiants, contribuent de manière significative aux entreprises locales, en particulier dans les zones urbaines. Airbnb rapporte que les séjours à moyen terme (28 jours ou plus) ont représenté 20 % des réservations en Espagne en 2023, une tendance qui s'est accentuée après la pandémie. Une réglementation excessive risque de pousser ces locations dans la clandestinité ou de dissuader les propriétaires de participer au marché.

De notre point de vue, l'approche du gouvernement semble être une tentative d'imposer une structure à un marché intrinsèquement flexible. Moshnikova note : "Les locations à moyen terme sont difficiles à réguler parce qu'elles sont très variées – quelqu'un peut louer pour deux mois pour le travail, ou six mois pour les études. Le Número de Registro de Alquiler pourrait aider à suivre certaines activités, mais ce n'est pas une solution complète, et les changements constants de directives ne font qu'aggraver la confusion."

Naviguer dans le Nouveau Paysage

Pour se conformer aux nouvelles règles, les propriétaires doivent prendre des mesures proactives :

• Vérifier les exigences de la plateforme : Confirmez si votre plateforme publicitaire traite les réservations ou les paiements pour les locations à moyen terme. Si c'est le cas, enregistrez-vous pour obtenir un NRA.
• Vérifier les règles de la communauté : Depuis avril 2025, les locations à moyen terme dans les immeubles partagés peuvent nécessiter l'approbation de 60 % des voisins (par parts de propriété) en vertu de la loi organique 1/2025, bien que cela s'applique principalement aux locations de courte durée. Vérifiez auprès de votre municipalité locale.
• Préparer la documentation : Rassemblez la référence cadastrale de votre propriété, l'adresse et la preuve de conformité aux réglementations régionales. L'assistance professionnelle peut simplifier le processus pour les non-résidents.
• Rester informé des règles locales : Les variations régionales dans les lois de location espagnoles signifient que vous devez consulter votre office de tourisme local ou votre municipalité pour connaître les exigences spécifiques.

Des services juridiques, tels que ceux de My Lawyer in Spain, peuvent vous aider avec l'enregistrement pour environ 269 €, couvrant les frais juridiques et les frais du Registre Foncier.

Regarder vers l'Avenir

Le nouveau registre de location en Espagne est une étape audacieuse vers la régulation du marché croissant des locations à moyen terme, s'alignant sur les efforts de l'UE pour standardiser la supervision des locations de courte et moyenne durée d'ici la mi-2026. Cependant, son déploiement a été difficile, avec des directives peu claires et des exigences changeantes. La décision d'Idealista d'ajouter un champ pour le NRA, bien qu'il ne soit pas une plateforme de réservation, souligne l'incertitude du marché.

Moshnikova résume : "Le gouvernement essaie de contrôler un marché en constante évolution. Le Número de Registro de Alquiler pourrait aider à suivre les locations à moyen terme, mais il ne résoudra pas la crise du logement ni ne simplifiera la conformité. Ils ont besoin de règles claires et cohérentes, sinon ils risquent de pousser les locations vers des canaux moins réglementés." Jusqu'à ce que de nouvelles éclaircissements émergent, les propriétaires doivent rester vigilants, demander des conseils d'experts et naviguer dans ce paysage complexe avec prudence.

En restant conformes, les propriétaires peuvent continuer à profiter du marché florissant des locations à moyen terme en Espagne tout en s'adaptant à la nouvelle réalité réglementaire. Mais avec l'incertitude persistante, le marché reste aussi difficile que jamais.