Nuevo Número de Registro Único de Alquiler de España - ¡Confusión y Cumplimiento!

Comprendiendo el **Número de Registro Único de Alquiler** en Medio de los Desafíos de **Confusión y Cumplimiento** del Mercado

Las nuevas normas de registro de alquiler en España, que entrarán en vigor mañana, 1 de julio de 2025, han generado una gran confusión entre propietarios, plataformas de alquiler y expertos del sector. El Número de Registro de Alquiler (Número de Registro Único para Alquileres) y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, introducidos bajo el Real Decreto 1312/2024, se dirigen a los alquileres de temporada o de "media estancia" —aquellos que duran de 32 días a aproximadamente un año. A diferencia de los alquileres de corta duración (menos de 32 días), que ya requieren una licencia turística y un número de licencia, estos alquileres de media estancia ahora se enfrentan a nuevos requisitos de registro. Este artículo explora las regulaciones, la confusión que han causado y las perspectivas de los profesionales del sector, incluida nuestra perspectiva sobre los desafíos de regular este mercado dinámico.

El Núcleo de las Nuevas Normas

Las nuevas regulaciones exigen que los propietarios que anuncian alquileres de media estancia (de 32 días a aproximadamente un año) en plataformas en línea obtengan un número de registro único, conocido como Número de Registro de Alquiler (NRA). Este número debe mostrarse en los listados de plataformas como Airbnb, Booking.com u otras que faciliten reservas y pagos para estancias de media duración. El objetivo es aumentar la transparencia, garantizar el cumplimiento de las regulaciones locales y abordar las preocupaciones sobre la disponibilidad de viviendas en zonas de alta demanda. Los propietarios deben registrar sus propiedades a través del Colegio de Registradores o la Ventanilla Única Digital, proporcionando detalles como la referencia catastral de la propiedad, la dirección, el tipo de alquiler y la prueba de adhesión a las normas regionales.

Sin embargo, el alcance de la regulación sigue siendo poco claro, algunos observadores de la industria, como Spanish Property Insight, señalan que el requisito de registro se aplica solo a las plataformas que gestionan reservas, pagos o recopilación de datos (por ejemplo, duración del alquiler o número de huéspedes) para alquileres de media estancia. Barbara Capelli, encargada de alquileres de propiedades en Urbane, también comentó que los propietarios que anuncian a través de plataformas que no son de reserva, agencias locales o canales fuera de línea pueden estar exentos, lo que crea incertidumbre sobre quién debe cumplir. "La distinción radica en cómo funciona la plataforma, no solo en su marca", explica Katya, destacando la ambigüedad que deja a muchos propietarios confundidos.

Una Medida Confusa en un Mercado Difícil de Controlar

La introducción de estas normas ha frustrado a los propietarios, añadiendo complejidad a un entorno regulatorio ya intrincado. Katya Moshnikova, de Urbane International Real Estate en Barcelona, ​​sostiene que el gobierno catalán está luchando por regular un mercado que se resiste al control. "El mercado de alquiler a medio plazo es fluido, impulsado por nómadas digitales, trabajadores temporales y estudiantes", dice. "Para rastrear estos alquileres, el gobierno creó este Número de Registro de Alquiler para identificar apartamentos de alquiler a medio plazo. Pero las reglas siguen cambiando, ahora sugieren que solo podría aplicarse a plataformas donde las reservas y los pagos ocurren juntos. Esta inconsistencia está causando caos tanto para los propietarios como para las plataformas".

Para agravar la confusión, Idealista, un portal inmobiliario español líder, ha anunciado que agregará un campo para el NRA, a pesar de que su función principal es una plataforma de listados en lugar de un procesador de reservas o pagos. "La medida de Idealista muestra lo poco claras que son estas reglas", observa Moshnikova. "Los propietarios se preguntan si necesitan registrarse solo para aparecer en dichas plataformas, incluso si no es estrictamente necesario. Está creando una presión y una incertidumbre innecesarias".

¿Quién Necesita Registrarse?

La pregunta clave es: ¿quién debe registrarse? Según algunos expertos legales, la obligación se aplica a los propietarios que utilizan plataformas que facilitan reservas, pagos o recopilación de datos para alquileres de media estancia. Las principales plataformas como Airbnb, que cada vez más atienden estancias de media estancia, entran en esta categoría, y el incumplimiento podría conllevar la eliminación de los anuncios en un plazo de 48 horas o multas de hasta 600.000 €. Los propietarios que anuncian a través de plataformas que solo muestran listados o a través de métodos fuera de línea pueden no necesitar registrarse, pero la falta de una orientación clara deja margen para la mala interpretación.

Para los propietarios, el cumplimiento es fundamental para evitar sanciones o bloqueos de anuncios. El registro implica la presentación de documentación detallada, con NRA provisionales emitidos en un plazo de 24 a 48 horas, aunque el registro completo puede tardar hasta dos semanas, dependiendo de la carga de trabajo del Registro de la Propiedad local. Los propietarios no residentes pueden utilizar un poder notarial o un certificado digital para registrarse de forma remota, pero la carga administrativa sigue siendo un desafío. En Urbane recomendamos que todos obtengan el número para evitar futuros malentendidos.

Un Mercado Bajo Escrutinio

Las nuevas reglas reflejan los esfuerzos más amplios de España para abordar la escasez de viviendas, particularmente en regiones con gran afluencia turística como Barcelona, Madrid y las Islas Baleares, donde los alquileres de media estancia se consideran una reducción del stock de viviendas a largo plazo. El gobierno argumenta que la regulación de estos alquileres mejorará la transparencia y garantizará el cumplimiento de las leyes de vivienda locales. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha enfatizado la prioridad de la vivienda para los residentes, señalando que los compradores no comunitarios adquirieron 27.000 propiedades en 2023 para obtener ingresos por alquiler, a menudo para alquileres de media estancia.

Sin embargo, los críticos, incluidas plataformas como Airbnb, advierten que una regulación excesiva podría dañar las economías impulsadas por el turismo. Los alquileres de media estancia, populares entre trabajadores remotos y estudiantes, contribuyen significativamente a las empresas locales, particularmente en áreas urbanas. Airbnb informa que las estancias de media estancia (28 días o más) representaron el 20% de las reservas en España en 2023, una tendencia que ha crecido después de la pandemia. La sobrerregulación corre el riesgo de empujar estos alquileres a la clandestinidad o disuadir a los propietarios de participar en el mercado.

Desde nuestra perspectiva, el enfoque del gobierno parece un intento de imponer estructura a un mercado inherentemente flexible. Moshnikova señala: "Los alquileres de media estancia son difíciles de regular porque son muy variados; alguien puede alquilar por dos meses por trabajo o seis meses por estudios. El Número de Registro de Alquiler podría ayudar a rastrear alguna actividad, pero no es una solución integral, y los constantes cambios en la orientación solo profundizan la confusión".

Navegando por el Nuevo Panorama

Para cumplir con las nuevas normas, los propietarios deben tomar medidas proactivas:

• Verificar los requisitos de la plataforma: Confirme si su plataforma de publicidad procesa reservas o pagos para alquileres de media estancia. Si lo hace, regístrese para obtener un NRA.
• Consultar las normas de la comunidad: Desde abril de 2025, los alquileres de media estancia en edificios compartidos pueden requerir la aprobación del 60% de los vecinos (por cuotas de propiedad) según la Ley Orgánica 1/2025, aunque esto se aplica principalmente a los alquileres de corta duración. Verifique con su ayuntamiento local.
• Preparar la documentación: Reúna la referencia catastral de su propiedad, la dirección y la prueba de cumplimiento de las regulaciones regionales. La asistencia profesional puede simplificar el proceso para los no residentes.
• Mantenerse informado sobre las normas locales: Las variaciones regionales en las leyes de alquiler de España significan que debe consultar a su junta de turismo local o ayuntamiento para conocer los requisitos específicos.

Los servicios legales, como los de My Lawyer in Spain, pueden ayudar con el registro por unos 269 €, cubriendo los honorarios legales y los cargos del Registro de la Propiedad.

Mirando hacia el futuro

El nuevo registro de alquileres de España es un paso audaz hacia la regulación del creciente mercado de alquileres de media estancia, alineándose con los esfuerzos de la UE para estandarizar la supervisión de los alquileres de corta y media estancia para mediados de 2026. Sin embargo, su implementación ha sido accidentada, con directrices poco claras y requisitos cambiantes. La decisión de Idealista de añadir un campo para el NRA, a pesar de no ser una plataforma de reservas, subraya la incertidumbre del mercado.

Moshnikova lo resume: "El gobierno está tratando de controlar un mercado que está en constante evolución. El Número de Registro de Alquiler podría ayudar a rastrear los alquileres de media estancia, pero no resolverá la crisis de la vivienda ni simplificará el cumplimiento. Necesitan reglas claras y consistentes, o corren el riesgo de empujar los alquileres a canales menos regulados". Hasta que surja una mayor claridad, los propietarios deben permanecer vigilantes, buscar asesoramiento experto y navegar por este complejo panorama con cuidado.

Al mantenerse en cumplimiento, los propietarios pueden seguir aprovechando el próspero mercado de alquileres de media estancia de España mientras se adaptan a la nueva realidad regulatoria. Pero con la incertidumbre actual, el mercado sigue siendo tan desafiante como siempre.