Cataluña limita aún más los alquileres: nueva regulación también para temporada y habitaciones

El nuevo decreto extiende los límites de precio a contratos temporales y habitaciones, mientras la oferta de viviendas en alquiler sigue cayendo en toda Cataluña.

Cataluña ha aprobado un nuevo decreto ley que amplía los límites de precio de los alquileres también a los contratos de temporada y al alquiler de habitaciones. Esto implica que tanto los arrendamientos temporales como los compartidos deberán seguir las mismas reglas que los contratos de vivienda habitual, especialmente en las zonas consideradas como mercado tensionado.

Aunque la medida tiene como objetivo facilitar el acceso a la vivienda, los expertos del sector advierten que la intervención pública podría estar provocando el efecto contrario: una reducción alarmante de la oferta.

“Las intenciones son buenas”, afirma Katya Moshnikova, asesora senior en Urbane International Real Estate, “pero la regulación se enfoca demasiado en la idea de que los propietarios quieren esquivar la ley. No se tiene en cuenta que muchos necesitan alquilar para poder pagar sus viviendas. Además, el índice de referencia no está basado en un cálculo real de mercado, un piso reformado a la perfección a llado de u piso de origein del mismo tamaño solo se puede alquiler por unos 100 euros más al mes. No es equitativo ”.

¿Qué cambia con esta nueva norma?

El decreto considera que cualquier alquiler destinado a cubrir la necesidad de vivienda —aunque sea por un período corto— debe seguir los mismos criterios que uno de larga duración. Sólo se excluyen los alquileres con fines turísticos o recreativos, siempre que esto quede acreditado en el contrato. Esto, por supuesto, puede generar dificultades a la hora de interpretar qué se considera exactamente una prueba válida de un contrato de arrendamiento con fines turísticos o recreativos. La ley también contempla motivos “culturales”.

En el caso de las habitaciones, el decreto especifica que la suma total del alquiler en una vivienda no podrá superar el precio máximo permitido para un contrato completo. También se considera fraude cualquier cláusula que desvirtúe el equilibrio del contrato o resulte engañosa.

Una oferta cada vez más reducida

Datos de idealista muestran que la oferta de alquiler permanente en Barcelona ha caído un 26% interanual al cierre de 2024, mientras que los arrendamientos de temporada crecieron un 31%. Entre 2020 y 2025, la caída del stock permanente ha sido del 58,1%.

El fenómeno también se repite en el resto de Cataluña: en Girona, los alquileres de temporada han aumentado un 167%, en Tarragona un 57% y en Lleida un 82%, mientras la oferta de alquileres estables continúa bajando.

El mercado de habitaciones también se encarece

Barcelona es actualmente la ciudad con el alquiler de habitaciones más caro de España, con una media de 620 euros mensuales, superando a Madrid (565 €). Además, representa el 14% de toda la oferta de habitaciones del país.

Otras medidas incluidas en el decreto

El nuevo decreto también contempla reformas en las viviendas de protección oficial (VPO), ampliando su calificación obligatoria en zonas tensionadas. Se refuerza el derecho de tanteo y retracto de la administración sobre viviendas de grandes propietarios y se destinarán los depósitos del Incasòl a la construcción de más vivienda pública de alquiler.

Desde el Govern defienden que el objetivo es garantizar una oferta suficiente y adecuada de vivienda, y equilibrar un mercado cada vez más tensionado. Sin embargo, los datos actuales apuntan a una disminución continua de la oferta, con consecuencias directas sobre precios y acceso a la vivienda.