Nou Número de Registre Únic de Lloguer d'Espanya - Confusió i Compliment!

Comprenent el **Número de Registre Únic de Lloguer** en Mig dels Desafiaments de **Confusió i Compliment** del Mercat

Les noves normes de registre de lloguer a Espanya, que entraran en vigor demà, 1 de juliol de 2025, han generat una gran confusió entre propietaris, plataformes de lloguer i experts del sector. El Número de Registre de Lloguer (Número de Registre Únic per a Lloguers) i la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, introduïts sota el Real Decreto 1312/2024, s'adrecen als lloguers de temporada o de "mitjana estada" —aquells que duren de 32 dies a aproximadament un any. A diferència dels lloguers de curta durada (menys de 32 dies), que ja requereixen una llicència turística i un número de llicència, aquests lloguers de mitjana estada ara s'enfronten a nous requisits de registre. Aquest article explora les regulacions, la confusió que han causat i les perspectives dels professionals del sector, inclosa la nostra perspectiva sobre els desafiaments de regular aquest mercat dinàmic.

El Nucli de les Noves Normes

Les noves regulacions exigeixen que els propietaris que anuncien lloguers de mitjana estada (de 32 dies a aproximadament un any) en plataformes en línia obtinguin un número de registre únic, conegut com a Número de Registre de Lloguer (NRA). Aquest número s'ha de mostrar als llistats de plataformes com Airbnb, Booking.com o altres que facilitin reserves i pagaments per a estades de mitjana durada. L'objectiu és augmentar la transparència, garantir el compliment de les regulacions locals i abordar les preocupacions sobre la disponibilitat d'habitatge en zones de gran demanda. Els propietaris han de registrar les seves propietats a través del Col·legi de Registradors o la Ventanilla Única Digital, proporcionant detalls com la referència cadastral de la propietat, l'adreça, el tipus de lloguer i la prova d'adhesió a les normes regionals.

No obstant això, l'abast de la regulació segueix sent poc clar, alguns observadors de la indústria, com Spanish Property Insight, assenyalen que el requisit de registre s'aplica només a les plataformes que gestionen reserves, pagaments o recopilació de dades (per exemple, durada del lloguer o nombre de hostes) per a lloguers de mitjana estada. Barbara Capelli, encarregada de lloguers de propietats a Urbane, també va comentar que els propietaris que anuncien a través de plataformes que no són de reserva, agències locals o canals fora de línia poden estar exempts, la qual cosa crea incertesa sobre qui ha de complir. "La distinció rau en com funciona la plataforma, no només en la seva marca", explica Katya, destacant l'ambigüitat que deixa molts propietaris confosos.

Una Mesura Confusa en un Mercat Difícil de Controlar

La introducció d'aquestes normes ha frustrat els propietaris, afegint complexitat a un entorn regulador ja intricat. Katya Moshnikova, d'Urbane International Real Estate a Barcelona, ​​sosté que el govern català està lluitant per regular un mercat que es resisteix al control. "El mercat de lloguer a mitjà termini és fluid, impulsat per nòmades digitals, treballadors temporals i estudiants", diu. "Per rastrejar aquests lloguers, el govern va crear aquest Número de Registre de Lloguer per identificar apartaments de lloguer a mitjà termini. Però les regles continuen canviant; ara suggereixen que només podria aplicar-se a plataformes on les reserves i els pagaments es produeixen junts. Aquesta inconsistència està causant caos tant per als propietaris com per a les plataformes".

Per agreujar la confusió, Idealista, un portal immobiliari espanyol líder, ha anunciat que afegirà un camp per al NRA, malgrat que la seva funció principal és una plataforma de llistats en lloc d'un processador de reserves o pagaments. "La mesura d'Idealista mostra com de poc clares són aquestes regles", observa Moshnikova. "Els propietaris es pregunten si necessiten registrar-se només per aparèixer en aquestes plataformes, fins i tot si no és estrictament necessari. Està creant una pressió i una incertesa innecessàries".

Qui Necessita Registrar-se?

La pregunta clau és: qui ha de registrar-se? Segons alguns experts legals, l'obligació s'aplica als propietaris que utilitzen plataformes que faciliten reserves, pagaments o recopilació de dades per a lloguers de mitjana estada. Les principals plataformes com Airbnb, que cada vegada més atenen estades de mitjana estada, entren en aquesta categoria, i l'incompliment podria comportar l'eliminació dels anuncis en un termini de 48 hores o multes de fins a 600.000 €. Els propietaris que anuncien a través de plataformes que només mostren llistats o a través de mètodes fora de línia poden no necessitar registrar-se, però la manca d'una orientació clara deixa marge per a la mala interpretació.

Per als propietaris, el compliment és fonamental per evitar sancions o bloquejos d'anuncis. El registre implica la presentació de documentació detallada, amb NRA provisionals emesos en un termini de 24 a 48 hores, tot i que el registre complet pot trigar fins a dues setmanes, depenent de la càrrega de treball del Registre de la Propietat local. Els propietaris no residents poden utilitzar un poder notarial o un certificat digital per registrar-se de forma remota, però la càrrega administrativa segueix sent un desafiament. A Urbane recomanem que tothom obtingui el número per evitar futurs malentesos.

Un Mercat Sota Escrutini

Les noves regles reflecteixen els esforços més amplis d'Espanya per abordar l'escassetat d'habitatge, particularment en regions amb gran afluència turística com Barcelona, Madrid i les Illes Balears, on els lloguers de mitjana estada es consideren una reducció de l'estoc d'habitatges a llarg termini. El govern argumenta que la regulació d'aquests lloguers millorarà la transparència i garantirà el compliment de les lleis d'habitatge locals. El president del Govern, Pedro Sánchez, ha emfatitzat la prioritat de l'habitatge per als residents, assenyalant que els compradors no comunitaris van adquirir 27.000 propietats el 2023 per obtenir ingressos per lloguer, sovint per a lloguers de mitjana estada.

No obstant això, els crítics, incloses plataformes com Airbnb, adverteixen que una regulació excessiva podria danyar les economies impulsades pel turisme. Els lloguers de mitjana estada, populars entre treballadors remots i estudiants, contribueixen significativament a les empreses locals, particularment en àrees urbanes. Airbnb informa que les estades de mitjana estada (28 dies o més) van representar el 20% de les reserves a Espanya el 2023, una tendència que ha crescut després de la pandèmia. La sobrerregulació corre el risc d'empènyer aquests lloguers a la clandestinitat o dissuadir els propietaris de participar en el mercat.

Des de la nostra perspectiva, l'enfocament del govern sembla un intent d'imposar estructura a un mercat inherentment flexible. Moshnikova assenyala: "Els lloguers de mitjana estada són difícils de regular perquè són molt variats; algú pot llogar per dos mesos per feina o sis mesos per estudis. El Número de Registre de Lloguer podria ajudar a rastrejar alguna activitat, però no és una solució integral, i els constants canvis en l'orientació només aprofundeixen la confusió".

Navegant pel Nou Panorama

Per complir amb les noves normes, els propietaris han de prendre mesures proactives:

• Verificar els requisits de la plataforma: Confirma si la teva plataforma de publicitat processa reserves o pagaments per a lloguers de mitjana estada. Si ho fa, registra't per obtenir un NRA.
• Consultar les normes de la comunitat: Des d'abril de 2025, els lloguers de mitjana estada en edificis compartits poden requerir l'aprovació del 60% dels veïns (per quotes de propietat) segons la Llei Orgànica 1/2025, tot i que això s'aplica principalment als lloguers de curta durada. Verifica amb el teu ajuntament local.
• Preparar la documentació: Reuneix la referència cadastral de la teva propietat, l'adreça i la prova de compliment de les regulacions regionals. L'assistència professional pot simplificar el procés per als no residents.
• Mantenir-se informat sobre les normes locals: Les variacions regionals en les lleis de lloguer d'Espanya signifiquen que has de consultar la teva junta de turisme local o ajuntament per conèixer els requisits específics.

Els serveis legals, com els de My Lawyer in Spain, poden ajudar amb el registre per uns 269 €, cobrint els honoraris legals i els càrrecs del Registre de la Propietat.

Mirant cap al futur

El nou registre de lloguers d'Espanya és un pas audaç cap a la regulació del creixent mercat de lloguers de mitjana estada, alineant-se amb els esforços de la UE per estandarditzar la supervisió dels lloguers de curta i mitjana estada per a mitjans de 2026. No obstant això, la seva implementació ha estat accidentada, amb directrius poc clares i requisits canviants. La decisió d'Idealista d'afegir un camp per al NRA, malgrat no ser una plataforma de reserves, subratlla la incertesa del mercat.

Moshnikova ho resumeix: "El govern està intentant controlar un mercat que està en constant evolució. El Número de Registre de Lloguer podria ajudar a rastrejar els lloguers de mitjana estada, però no resoldrà la crisi de l'habitatge ni simplificarà el compliment. Necessiten regles clares i consistents, o corren el risc d'empènyer els lloguers a canals menys regulats". Fins que no sorgeixi una major claredat, els propietaris han de romandre vigilants, buscar assessorament expert i navegar per aquest complex panorama amb cura.

En mantenir-se en compliment, els propietaris poden seguir aprofitant el pròsper mercat de lloguers de mitjana estada d'Espanya mentre s'adapten a la nova realitat reguladora. Però amb la incertesa actual, el mercat segueix sent tan desafiador com sempre.