Spaniens neue einzigartige Registrierungsnummer für Mietobjekte – Verwirrung und Konformität!

Das Verständnis der **einzigartigen Registrierungsnummer für Mietobjekte** angesichts der Markt-**Verwirrung und Konformität**-Herausforderungen

Spaniens neue Mietregistervorschriften, die morgen, am 1. Juli 2025, in Kraft treten sollen, haben bei Immobilieneigentümern, Vermietungsplattformen und Branchenexperten weitreichende Verwirrung ausgelöst. Die Número de Registro de Alquiler (einzigartige Registrierungsnummer für Mietobjekte) und die Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (digitale zentrale Anlaufstelle für Vermietungen), die unter dem Real Decreto 1312/2024 eingeführt wurden, zielen auf mittelfristige oder „saisonale“ Vermietungen ab – solche, die 32 Tage bis etwa ein Jahr dauern. Im Gegensatz zu Kurzzeitvermietungen (unter 32 Tagen), die bereits eine Touristenlizenz und eine Lizenznummer erfordern, unterliegen diese mittelfristigen Vermietungen nun neuen Registrierungsanforderungen. Dieser Artikel beleuchtet die Vorschriften, die dadurch verursachte Verwirrung und Einblicke von Branchenexperten, einschließlich unserer Perspektive auf die Herausforderungen bei der Regulierung dieses dynamischen Marktes.

Der Kern der neuen Regeln

Die neuen Vorschriften schreiben vor, dass Immobilieneigentümer, die mittelfristige Vermietungen (32 Tage bis etwa ein Jahr) auf Online-Plattformen anbieten, eine eindeutige Registrierungsnummer, die sogenannte Número de Registro de Alquiler (NRA), erhalten müssen. Diese Nummer muss auf den Listen von Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder anderen, die Buchungen und Zahlungen für mittelfristige Aufenthalte ermöglichen, angezeigt werden. Ziel ist es, die Transparenz zu erhöhen, die Einhaltung lokaler Vorschriften zu gewährleisten und Bedenken hinsichtlich der Wohnungsverfügbarkeit in stark nachgefragten Gebieten auszuräumen. Eigentümer müssen ihre Immobilien über das Colegio de Registradores oder die Ventanilla Única Digital registrieren und dabei Details wie die Katasterreferenz der Immobilie, die Adresse, die Art der Vermietung und den Nachweis der Einhaltung regionaler Vorschriften angeben.

Der Geltungsbereich der Regulierung bleibt jedoch unklar. Einige Branchenbeobachter, wie Spanish Property Insight, stellen fest, dass die Registrierungspflicht nur für Plattformen gilt, die Buchungen, Zahlungen oder Datenerfassung (z. B. Mietdauer oder Gästezahl) für mittelfristige Vermietungen abwickeln. Barbara Capelli, verantwortlich für Immobilienvermietungen bei Urbane, kommentierte ebenfalls, dass Eigentümer, die über Nicht-Buchungsplattformen, lokale Agenturen oder Offline-Kanäle werben, möglicherweise ausgenommen sind, was zu Unsicherheit darüber führt, wer sich an die Vorschriften halten muss. „Der Unterschied liegt in der Funktionsweise der Plattform, nicht nur in ihrem Branding“, erklärt Katya und hebt die Unklarheit hervor, die viele Eigentümer verwirrt.

Eine verwirrende Maßnahme in einem schwer zu kontrollierenden Markt

Die Einführung dieser Regeln hat Immobilieneigentümer frustriert und die Komplexität eines ohnehin schon komplizierten regulatorischen Umfelds erhöht. Katya Moshnikova von Urbane International Real Estate in Barcelona argumentiert, dass die katalanische Regierung Schwierigkeiten hat, einen Markt zu regulieren, der sich der Kontrolle entzieht. „Der mittelfristige Mietmarkt ist fließend, angetrieben von digitalen Nomaden, Zeitarbeitern und Studenten“, sagt sie. „Um diese Vermietungen zu verfolgen, hat die Regierung diese Número de Registro de Alquiler geschaffen, um mittelfristige Mietwohnungen zu identifizieren. Aber die Regeln ändern sich ständig – jetzt wird vorgeschlagen, dass sie möglicherweise nur für Plattformen gelten, bei denen Reservierungen und Zahlungen zusammen erfolgen. Diese Inkonsistenz verursacht Chaos bei Eigentümern und Plattformen gleichermaßen.“

Um die Verwirrung noch zu verstärken, hat Idealista, ein führendes spanisches Immobilienportal, angekündigt, ein Feld für die NRA hinzuzufügen, obwohl es hauptsächlich als Auflistungsplattform und nicht als Buchungs- oder Zahlungsabwickler fungiert. „Idealistas Vorgehen zeigt, wie unklar diese Regeln sind“, bemerkt Moshnikova. „Eigentümer fragen sich, ob sie sich registrieren müssen, nur um auf solchen Plattformen gelistet zu werden, auch wenn dies nicht unbedingt erforderlich ist. Es schafft unnötigen Druck und Unsicherheit.“

Wer muss sich registrieren?

Die entscheidende Frage ist: Wer muss sich registrieren? Laut einigen Rechtsexperten gilt die Verpflichtung für Eigentümer, die Plattformen nutzen, die Buchungen, Zahlungen oder Datenerfassung für mittelfristige Vermietungen ermöglichen. Große Plattformen wie Airbnb, die zunehmend mittelfristige Aufenthalte anbieten, fallen in diese Kategorie, und die Nichteinhaltung könnte dazu führen, dass Einträge innerhalb von 48 Stunden entfernt werden oder Bußgelder von bis zu 600.000 € verhängt werden. Eigentümer, die über Plattformen werben, die nur Einträge anzeigen, oder über Offline-Methoden, müssen sich möglicherweise nicht registrieren, aber das Fehlen klarer Richtlinien lässt Raum für Fehlinterpretationen.

Für Eigentümer ist die Einhaltung der Vorschriften von entscheidender Bedeutung, um Strafen oder blockierte Einträge zu vermeiden. Die Registrierung erfordert die Einreichung detaillierter Unterlagen, wobei vorläufige NRAs innerhalb von 24–48 Stunden ausgestellt werden, obwohl die vollständige Registrierung je nach Arbeitsaufkommen des örtlichen Grundbuchamtes bis zu zwei Wochen dauern kann. Nicht-ansässige Eigentümer können eine Vollmacht oder ein digitales Zertifikat verwenden, um sich aus der Ferne zu registrieren, aber der administrative Aufwand bleibt eine Herausforderung. Bei Urbane empfehlen wir jedem, die Nummer zu beantragen, um zukünftige Missverständnisse zu vermeiden.

Ein Markt unter die Lupe genommen

Die neuen Regeln spiegeln Spaniens umfassendere Bemühungen wider, den Wohnungsmangel zu beheben, insbesondere in touristisch geprägten Regionen wie Barcelona, Madrid und den Balearen, wo mittelfristige Vermietungen als Reduzierung des langfristigen Wohnungsbestands angesehen werden. Die Regierung argumentiert, dass die Regulierung dieser Vermietungen die Transparenz verbessern und die Einhaltung lokaler Wohnungsgesetze gewährleisten wird. Premierminister Pedro Sánchez hat die Priorität der Wohnraumversorgung für Einwohner betont und darauf hingewiesen, dass Nicht-EU-Käufer im Jahr 2023 27.000 Immobilien für Mieteinnahmen erworben haben, oft für mittelfristige Vermietungen.

Kritiker, darunter Plattformen wie Airbnb, warnen jedoch, dass übermäßige Regulierung tourismusgetriebenen Volkswirtschaften schaden könnte. Mittelfristige Vermietungen, beliebt bei Remote-Arbeitern und Studenten, tragen erheblich zu lokalen Unternehmen bei, insbesondere in städtischen Gebieten. Airbnb berichtet, dass mittelfristige Aufenthalte (28 Tage oder länger) im Jahr 2023 20 % der Buchungen in Spanien ausmachten, ein Trend, der nach der Pandemie zugenommen hat. Eine Überregulierung birgt das Risiko, diese Vermietungen in den Untergrund zu drängen oder Eigentümer davon abzuhalten, am Markt teilzunehmen.

Aus unserer Sicht fühlt sich der Ansatz der Regierung wie ein Versuch an, einem von Natur aus flexiblen Markt Struktur zu verleihen. Moshnikova bemerkt: „Mittelfristige Vermietungen sind schwer zu regulieren, weil sie so unterschiedlich sind – jemand mietet vielleicht für zwei Monate für die Arbeit oder sechs Monate für das Studium. Die Número de Registro de Alquiler könnte helfen, einige Aktivitäten zu verfolgen, aber es ist keine umfassende Lösung, und die ständigen Änderungen der Richtlinien vertiefen nur die Verwirrung.“

Navigieren in der neuen Landschaft

Um die neuen Regeln einzuhalten, sollten Immobilieneigentümer proaktive Schritte unternehmen:

• Plattformanforderungen überprüfen: Bestätigen Sie, ob Ihre Werbeplattform Buchungen oder Zahlungen für mittelfristige Vermietungen abwickelt. Falls ja, registrieren Sie sich, um eine NRA zu erhalten.
• Gemeinschaftsregeln prüfen: Seit April 2025 können mittelfristige Vermietungen in Mehrfamilienhäusern gemäß dem Organgesetz 1/2025 die Zustimmung von 60 % der Nachbarn (nach Eigentumsanteilen) erfordern, obwohl dies hauptsächlich für Kurzzeitvermietungen gilt. Erkundigen Sie sich bei Ihrer örtlichen Gemeinde.
• Dokumentation vorbereiten: Sammeln Sie die Katasterreferenz Ihrer Immobilie, die Adresse und den Nachweis der Einhaltung regionaler Vorschriften. Professionelle Unterstützung kann den Prozess für Nicht-Residenten vereinfachen.
• Informiert bleiben über lokale Regeln: Regionale Unterschiede in Spaniens Mietgesetzen bedeuten, dass Sie sich bei Ihrer örtlichen Tourismusbehörde oder Gemeinde nach spezifischen Anforderungen erkundigen sollten.

Rechtsdienstleistungen, wie die von My Lawyer in Spain, können bei der Registrierung für etwa 269 € helfen, wobei Rechtsgebühren und Grundbuchgebühren abgedeckt sind.

Ausblick

Spaniens neues Mietregister ist ein mutiger Schritt zur Regulierung des wachsenden Marktes für mittelfristige Vermietungen und steht im Einklang mit den Bemühungen der EU, die Aufsicht über Kurz- und mittelfristige Vermietungen bis Mitte 2026 zu standardisieren. Die Einführung war jedoch holprig, mit unklaren Richtlinien und sich ändernden Anforderungen. Idealistas Entscheidung, ein NRA-Feld hinzuzufügen, obwohl es keine Buchungsplattform ist, unterstreicht die Unsicherheit des Marktes.

Moshnikova fasst es zusammen: „Die Regierung versucht, einen Markt zu kontrollieren, der sich ständig weiterentwickelt. Die Número de Registro de Alquiler könnte helfen, mittelfristige Vermietungen zu verfolgen, aber sie wird weder die Wohnungskrise lösen noch die Konformität vereinfachen. Sie brauchen klare, konsistente Regeln, sonst riskieren sie, Vermietungen in weniger regulierte Kanäle zu drängen.“ Bis weitere Klarheit entsteht, müssen Eigentümer wachsam bleiben, fachkundigen Rat einholen und sich vorsichtig in dieser komplexen Landschaft bewegen.

Durch die Einhaltung der Vorschriften können Eigentümer weiterhin den florierenden Markt für mittelfristige Vermietungen in Spanien nutzen und sich gleichzeitig an die neue regulatorische Realität anpassen. Doch angesichts der anhaltenden Unsicherheit bleibt der Markt so herausfordernd wie eh und je.