Décret logement 2026 (RDL 26/2026) : ce qui change au 1er octobre et ce que la Catalogne appliquait déjà

Le gouvernement espagnol a publié au BOE (Journal officiel de l'État) du 30 septembre le décret-loi royal 26/2026, un ensemble de mesures urgentes « pour la protection de la fonction sociale du logement et l'élargissement de l'offre de logements abordables ». Le texte entre en vigueur le 1er octobre 2026, le lendemain de sa publication, même si certaines mesures fiscales ont leurs propres dates.

Chez Urbane, nous gérons des locations et des ventes en Catalogne. Nous vous expliquons l'essentiel et, surtout, ce qui change réellement si votre bien se trouve en Catalogne, où une grande partie du cadre applicable aux locations saisonnières et aux locations de chambres s'applique déjà depuis le 1er janvier 2026.

Résumé rapide

• Location saisonnière et de chambres : sans motif réel et justifié de temporalité, le contrat devient un bail de résidence principale.
• Prorogation extraordinaire : jusqu'à deux ans supplémentaires, à la demande du locataire, pour les baux qui prennent fin avant le 31 décembre 2028.
• Actualisation du loyer : plafond de 2 % (ou aucune hausse si le loyer dépasse le prix de référence) jusqu'au 31 décembre 2027.
• Achats spéculatifs : limités jusqu'au 31 décembre 2028 pour les entités qui achètent à moins de 70 % de la valeur d'expertise.
• Expulsions : nouvelle suspension pour les personnes vulnérables sans solution de relogement, et mécanisme extraordinaire d'apurement des arriérés.
• Impôts : nouvelles réductions d'impôt sur le revenu pour les propriétaires, déduction pour les locataires et surtaxes pour les logements touristiques et vacants.

Location saisonnière et de chambres : le changement clé

Le décret modifie la loi sur les baux urbains (LAU) pour fermer ce que le gouvernement considère comme une voie de fraude : utiliser des contrats saisonniers ou de chambres pour éviter les garanties du bail de résidence principale.

• Motif réel et justifiable. La location temporaire exige un motif réel d'éloignement de la résidence habituelle. Sans lui, elle devient automatiquement un bail de résidence principale.
• Durée. Elle doit dépasser 31 jours et, en règle générale, ne pas excéder 12 mois.
• Limite de contrats. Plus de 12 mois sans justification, ou plus de deux contrats consécutifs entre les mêmes parties pour le même logement, et le bail est considéré comme de résidence principale dès le premier.
• Chambres. La somme des loyers des chambres ne peut pas dépasser le loyer de la location du logement entier. Dans les zones tendues, les plafonds de prix s'appliquent en outre.
• Frais. Les frais de gestion immobilière et les impôts liés au logement ne peuvent pas être répercutés sur le locataire.
• Plateformes. Les obligations d'information des plateformes de location de courte durée sont renforcées.

Important : le décret lui-même respecte la réglementation des communautés autonomes sur les locations saisonnières et de chambres. Là où une communauté l'a déjà adoptée, cette réglementation continue de s'appliquer.

Catalogne : ce qui s'appliquait déjà depuis le 1er janvier 2026

La Catalogne a pris de l'avance. La loi 11/2025 du 29 décembre relative aux mesures en matière de logement et d'urbanisme est entrée en vigueur le 1er janvier 2026 et réglemente déjà la location saisonnière et de chambres.

Motif de la temporalité

Décret national (à partir du 1er octobre 2026) : il doit être réel et justifiable ; sinon, le contrat devient un bail de résidence principale.
Catalogne (à partir du 1er janvier 2026) : il doit figurer au contrat et être justifié. Les justificatifs sont déposés avec la caution au registre catalan des cautions. Sans justification, le bail est présumé de résidence permanente.

Plafonds de prix

Décret national : les plafonds des zones tendues s'appliquent.
Catalogne : les locations saisonnières en zone tendue sont soumises aux mêmes plafonds que les baux de résidence permanente.

Chambres

Décret national : la somme des loyers ne peut pas dépasser le loyer du logement entier.
Catalogne : même règle en zone tendue.

Prorogations et renouvellements

Décret national : plus de deux contrats consécutifs ou plus de 12 mois sans justification, et le bail devient de résidence principale.
Catalogne : la prorogation est possible si le motif persiste et est justifié. Un nouveau contrat avec le même locataire relève du régime de la résidence permanente, sauf preuve de la persistance du motif.

Réglementation régionale

Décret national : expressément préservée.
Catalogne : reste la réglementation applicable.

Locations saisonnières avec plafond de prix en Catalogne

• Travail, études ou soins médicaux : elles doivent respecter l'indice de loyers de référence, comme un bail de résidence principale.

Locations saisonnières sans plafond de prix en Catalogne

• Loisirs, vacances, usage récréatif ou culturel : elles peuvent toujours être louées au prix du marché, sans la limite de l'indice de référence.

Obligation pour toutes les locations temporaires

• Sans exception : le motif doit être justifié par des documents, annexés au contrat (et déposés avec la caution au registre catalan des cautions).

En pratique : si vous travaillez déjà en Catalogne avec des contrats saisonniers qui justifient le motif, le déposent au registre des cautions et respectent les plafonds de prix, le changement apporté par ce décret sur ce point est minime.

Nuance importante : tout le décret n'était pas « déjà fait » en Catalogne. Les mesures sur la prorogation extraordinaire, l'actualisation des loyers, les expulsions, les achats spéculatifs et les impôts sont de portée nationale et s'appliquent bien en Catalogne à partir de maintenant.

Prorogation extraordinaire et plafonnement des hausses de loyer

• Prorogation : le locataire peut demander jusqu'à deux années supplémentaires (année par année) si son bail prend fin avant le 31 décembre 2028. Il doit être à jour de son loyer et l'avoir été chaque mois pendant les huit mois précédents.
• Exceptions : elle ne s'applique pas si le propriétaire ou ses proches ont réellement besoin du logement, si les deux parties conviennent d'un nouveau contrat, ou si le bail est renouvelé avec un loyer inférieur d'au moins 5 %.
• Hausses de loyer : jusqu'au 31 décembre 2027, aucune hausse si le loyer dépasse la limite de l'indice des prix de référence ; sinon, celle convenue par les parties et, à défaut d'accord, 2 % maximum.
• Demandes antérieures : les prorogations demandées pendant la durée de validité du décret-loi royal 8/2026 restent valables.

Expulsions et achats spéculatifs

• Achats spéculatifs (jusqu'au 31/12/2028) : les entités dont l'objet social inclut l'acquisition d'immeubles ne pourront pas acheter à moins de 70 % de la valeur d'expertise du marché. Il existe des exceptions, par exemple pour les organismes publics de logement social ou pour les achats destinés à un logement principal abordable ou social pendant au moins cinq ans.
• Suspension des expulsions (jusqu'au 31/12/2030) : la procédure est suspendue lorsque la personne concernée est vulnérable, n'a pas de solution de relogement et que le demandeur est l'une des entités décrites dans le décret, même après jugement si l'expulsion n'a pas encore eu lieu.
• Apurement extraordinaire des arriérés (« enervación ») : si la communauté autonome ne propose aucune solution de relogement, elle doit régler la dette en deux mois. L'État compense les communautés pour ce coût.
• Grand détenteur : un certificat du registre de la propriété sera exigé. Au niveau national, le seuil reste de plus de 10 biens ou de plus de 1 500 m² de surface résidentielle construite.

Fiscalité : propriétaires, locataires et logements touristiques

• Propriétaires : nouvelles réductions d'impôt sur le revenu pour la location de logements, de 50 % à 100 % selon le loyer, la zone et le profil du locataire, pour les nouveaux contrats de bailleurs qui ne sont pas de grands détenteurs.
• Locataires : déduction de 10 % des loyers payés pour la résidence principale, pour une base imposable inférieure à 33 007,20 €.
• Logements touristiques : TVA de 10 % sur certaines locations de courte durée à partir du 1er décembre 2026, et possibilité pour les communes des zones tendues d'appliquer des surtaxes sur la taxe foncière (IBI) de 50 %, 100 % ou 150 % selon le nombre de biens.
• Rénovation : TVA réduite de 10 % sur les travaux de rénovation de logements destinés à la location comme résidence principale, sous conditions.
• SOCIMI : taxe spéciale de 25 % sur les bénéfices non distribués de la location résidentielle, avec des réductions si le parc est abordable.

Plus de logements abordables

Le décret définit le logement abordable comme celui dont le prix de vente ou de location ne dépasse pas 30 % du revenu médian des ménages de la commune. Il crée aussi le mécanisme TU CASA (prêts à taux zéro jusqu'à 20 % de la valeur du bien, plafonnés à 50 000 €, pour une première résidence principale), de nouvelles lignes de garanties de l'ICO (jusqu'à 2 milliards d'euros pour la location sociale ou abordable et 280 millions pour la construction industrialisée) et une protection permanente du parc public de CASA 47.

Que faire maintenant

Si vous êtes propriétaire en Catalogne :

• Vérifiez vos contrats saisonniers : motif documenté, justificatif annexé au contrat et déposé avec la caution, et prix dans la limite lorsque c'est applicable.
• Repérez les baux qui se terminent avant le 31 décembre 2028, car le locataire pourra demander la prorogation extraordinaire.
• Appliquez l'actualisation du loyer avec le nouveau plafond (2 % maximum, ou aucune hausse si vous dépassez le prix de référence).
• Voyez avec votre conseiller les nouvelles réductions d'impôt sur le revenu avant de renouveler ou de signer de nouveaux contrats.

Si vous êtes locataire :

• Si votre bail se termine avant le 31 décembre 2028, renseignez-vous sur la prorogation extraordinaire et payez votre loyer à jour.
• Si vous avez un contrat saisonnier sans motif réel, vous pourriez avoir droit au régime du bail de résidence principale.

Questions fréquentes

Quand le décret-loi royal 26/2026 entre-t-il en vigueur ?
Il a été publié au BOE le 30 septembre 2026 et entre en vigueur le 1er octobre, sauf pour les mesures ayant leur propre date (par exemple, la TVA sur certaines locations de courte durée, à partir du 1er décembre 2026).

S'applique-t-il en Catalogne ?
Oui, mais il respecte la réglementation régionale. Pour la location saisonnière et de chambres, la Catalogne applique déjà la loi 11/2025 depuis le 1er janvier 2026. Les mesures sur la prorogation, les expulsions, les achats spéculatifs et les impôts s'appliquent aussi en Catalogne.

Mon loyer peut-il augmenter de plus de 2 % ?
Jusqu'au 31 décembre 2027, la hausse peut être différente si les deux parties sont d'accord, sauf si le loyer dépasse la limite de l'indice des prix de référence, auquel cas aucune hausse n'est autorisée. À défaut d'accord, le maximum est de 2 %.

Le décret a-t-il déjà été validé ?
Non. Comme tout décret-loi royal, il doit être validé par le Congrès dans un délai de 30 jours ouvrables. Un décret antérieur sur le même sujet (RDL 8/2026) a été rejeté par le Congrès en avril, après environ un mois en vigueur ; il convient donc de suivre son évolution.

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Chez Urbane, nous gérons des biens en Catalogne et adaptons les contrats et les processus à chaque changement réglementaire. Contactez-nous et nous vous aiderons à examiner votre situation.

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Consultez un professionnel avant de prendre des décisions.

Sources : BOE – Décret-loi royal 26/2026 · Syndicat USO · idealista/news – Loi 11/2025