Wohnungsdekret 2026 (RDL 26/2026): Was sich ab 1. Oktober ändert und was Katalonien schon anwandte

Die spanische Regierung hat am 30. September im BOE (Amtsblatt des Staates) das Königliche Gesetzesdekret 26/2026 veröffentlicht, ein Paket dringender Maßnahmen „zum Schutz der sozialen Funktion des Wohnens und zur Ausweitung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum“. Es tritt am 1. Oktober 2026 in Kraft, am Tag nach der Veröffentlichung, auch wenn einige steuerliche Maßnahmen eigene Stichtage haben.

Wir bei Urbane verwalten Vermietungen und Verkäufe in Katalonien und erklären Ihnen das Wesentliche, vor allem aber, was sich tatsächlich ändert, wenn sich Ihre Immobilie in Katalonien befindet, wo ein großer Teil des Rahmens für Saison- und Zimmervermietung bereits seit dem 1. Januar 2026 gilt.

Kurzübersicht

• Saison- und Zimmervermietung: Ohne einen tatsächlichen, nachgewiesenen Grund für die Befristung wird der Vertrag zu einem Mietvertrag über den Hauptwohnsitz.
• Außerordentliche Verlängerung: bis zu zwei weitere Jahre auf Wunsch des Mieters für Verträge, die vor dem 31. Dezember 2028 enden.
• Mietanpassung: Obergrenze von 2 % (oder keine Erhöhung, wenn die Miete den Referenzpreis übersteigt) bis zum 31. Dezember 2027.
• Spekulationskäufe: bis zum 31. Dezember 2028 eingeschränkt für Einheiten, die unter 70 % des Schätzwerts kaufen.
• Zwangsräumungen: neue Aussetzung für schutzbedürftige Personen ohne Wohnalternative sowie ein außerordentlicher Mechanismus zur Begleichung von Rückständen.
• Steuern: neue Einkommensteuerermäßigungen für Vermieter, ein Abzug für Mieter und Aufschläge auf touristische und leerstehende Wohnungen.

Saison- und Zimmervermietung: die zentrale Änderung

Das Dekret ändert das Stadtmietgesetz (LAU), um eine aus Sicht der Regierung bestehende Umgehungsmöglichkeit zu schließen: die Nutzung von Saison- oder Zimmerverträgen, um den Schutz eines Mietvertrags über den Hauptwohnsitz zu umgehen.

• Tatsächlicher, nachweisbarer Grund. Eine befristete Vermietung erfordert einen echten Grund für den Aufenthalt außerhalb des ständigen Wohnsitzes. Ohne ihn wird sie automatisch zu einem Mietvertrag über den Hauptwohnsitz.
• Dauer. Sie muss 31 Tage überschreiten und darf in der Regel 12 Monate nicht übersteigen.
• Vertragsgrenze. Mehr als 12 Monate ohne Begründung oder mehr als zwei aufeinanderfolgende Verträge zwischen denselben Parteien für dieselbe Wohnung, und der Vertrag gilt ab dem ersten als Hauptwohnsitz-Mietvertrag.
• Zimmer. Die Summe der Zimmermieten darf die Miete für die gesamte Wohnung nicht übersteigen. In angespannten Wohnungsmärkten gelten zusätzlich die Preisgrenzen.
• Gebühren. Maklerkosten für die Vertragsvermittlung und wohnungsbezogene Steuern dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
• Plattformen. Die Informationspflichten von Kurzzeitvermietungsplattformen werden verschärft.

Wichtig: Das Dekret selbst respektiert die Vorschriften der Autonomen Gemeinschaften zur Saison- und Zimmervermietung. Wo eine Region sie bereits erlassen hat, gelten diese Vorschriften weiter.

Katalonien: Was bereits seit dem 1. Januar 2026 gilt

Katalonien war schneller. Das Gesetz 11/2025 vom 29. Dezember über Maßnahmen im Wohnungs- und Städtebau ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und regelt bereits die Saison- und Zimmervermietung.

Grund der Befristung

Staatliches Dekret (ab 1. Oktober 2026): Er muss tatsächlich und nachweisbar sein; andernfalls wird der Vertrag zu einem Hauptwohnsitz-Mietvertrag.
Katalonien (ab 1. Januar 2026): Er muss im Vertrag stehen und belegt werden. Die Nachweise werden zusammen mit der Kaution im katalanischen Kautionsregister hinterlegt. Ohne Nachweis wird ein dauerhafter Wohnsitz vermutet.

Preisgrenzen

Staatliches Dekret: Die Grenzen für angespannte Wohnungsmärkte gelten.
Katalonien: Saisonmietverträge in angespannten Wohnungsmärkten unterliegen denselben Grenzen wie dauerhafte Mietverträge.

Zimmer

Staatliches Dekret: Die Summe der Mieten darf die Miete für die gesamte Wohnung nicht übersteigen.
Katalonien: dieselbe Regel in angespannten Wohnungsmärkten.

Verlängerungen und Erneuerungen

Staatliches Dekret: mehr als zwei aufeinanderfolgende Verträge oder mehr als 12 Monate ohne Begründung, und der Vertrag gilt als Hauptwohnsitz-Mietvertrag.
Katalonien: Eine Verlängerung ist möglich, wenn der Grund fortbesteht und nachgewiesen wird. Ein neuer Vertrag mit demselben Mieter fällt unter die Regelung für dauerhafte Mietverhältnisse, sofern das Fortbestehen des Grundes nicht nachgewiesen wird.

Regionale Vorschriften

Staatliches Dekret: ausdrücklich bewahrt.
Katalonien: bleiben die anwendbaren Vorschriften.

Saisonvermietungen mit Preisgrenze in Katalonien

• Arbeit, Studium oder medizinische Versorgung: müssen den Referenzmietindex einhalten, genau wie ein Mietvertrag über den Hauptwohnsitz.

Saisonvermietungen ohne Preisgrenze in Katalonien

• Freizeit, Urlaub, Erholung oder Kultur: können weiterhin zum Marktpreis vermietet werden, ohne die Grenze des Referenzindex.

Pflicht für alle befristeten Vermietungen

• Ohne Ausnahme: Der Grund muss durch Unterlagen belegt werden, die dem Vertrag beigefügt werden (und zusammen mit der Kaution im katalanischen Kautionsregister hinterlegt werden).

In der Praxis: Wenn Sie in Katalonien bereits mit Saisonverträgen arbeiten, die den Grund angeben und belegen, ihn im Kautionsregister hinterlegen und die Preisgrenzen einhalten, ändert dieses Dekret in diesem Punkt nur sehr wenig.

Eine wichtige Nuance: Nicht alles im Dekret war in Katalonien „schon erledigt“. Die Maßnahmen zur außerordentlichen Verlängerung, zur Mietanpassung, zu Zwangsräumungen, zu Spekulationskäufen und zu Steuern sind staatlich und gelten ab jetzt auch in Katalonien.

Außerordentliche Verlängerung und Obergrenze für Mieterhöhungen

• Verlängerung: Mieter können bis zu zwei zusätzliche Jahre (jahresweise) beantragen, wenn ihr Vertrag vor dem 31. Dezember 2028 endet. Sie müssen mit der Miete auf dem Laufenden sein und in den vorangegangenen acht Monaten jeden Monat gezahlt haben.
• Ausnahmen: Sie gilt nicht, wenn der Vermieter oder nahe Angehörige die Wohnung tatsächlich benötigen, wenn beide Parteien einen neuen Vertrag vereinbaren oder wenn der Vertrag mit einer um mindestens 5 % niedrigeren Miete erneuert wird.
• Mieterhöhungen: bis zum 31. Dezember 2027 keine Erhöhung, wenn die Miete die Grenze des Referenzpreisindex übersteigt; andernfalls das, was die Parteien vereinbaren, und ohne Vereinbarung höchstens 2 %.
• Frühere Anträge: Verlängerungen, die während der Geltung des Königlichen Gesetzesdekrets 8/2026 beantragt wurden, bleiben gültig.

Zwangsräumungen und Spekulationskäufe

• Spekulationskäufe (bis 31.12.2028): Einheiten, deren Gesellschaftszweck den Erwerb von Immobilien umfasst, dürfen nicht unter 70 % des Marktschätzwerts kaufen. Es gibt Ausnahmen, etwa für öffentliche Träger des sozialen Wohnungsbaus oder für Käufe, die mindestens fünf Jahre lang bezahlbarem oder sozialem Hauptwohnraum dienen.
• Aussetzung von Zwangsräumungen (bis 31.12.2030): Das Verfahren wird ausgesetzt, wenn die betroffene Person schutzbedürftig ist, keine Wohnalternative hat und der Kläger eine der im Dekret beschriebenen Einheiten ist, auch nach einem Urteil, sofern die Räumung noch nicht stattgefunden hat.
• Außerordentliche Begleichung von Rückständen („enervación“): Bietet die Autonome Gemeinschaft keine Wohnalternative an, muss sie die Schuld innerhalb von zwei Monaten begleichen. Der Staat erstattet den Regionen diese Kosten.
• Großeigentümer: Eine Bescheinigung des Grundbuchs wird verlangt. Auf staatlicher Ebene liegt die Schwelle weiterhin bei mehr als 10 Immobilien oder mehr als 1.500 m² bebauter Wohnfläche.

Steuern: Vermieter, Mieter und touristische Vermietung

• Vermieter: neue Einkommensteuerermäßigungen auf Mieteinnahmen von 50 % bis 100 %, je nach Mietniveau, Lage und Mieterprofil, für neue Verträge von Vermietern, die keine Großeigentümer sind.
• Mieter: ein Abzug von 10 % der für die Hauptwohnung gezahlten Miete bei einer Bemessungsgrundlage unter 33.007,20 €.
• Touristische Vermietung: 10 % Mehrwertsteuer auf bestimmte Kurzzeitvermietungen ab dem 1. Dezember 2026, und Gemeinden in angespannten Wohnungsmärkten können Grundsteuer-(IBI-)Aufschläge von bis zu 50 %, 100 % oder 150 % je nach Anzahl der Immobilien erheben.
• Renovierung: ermäßigte Mehrwertsteuer von 10 % auf Renovierungsarbeiten an Wohnungen, die als Hauptwohnsitz vermietet werden sollen, bei Erfüllung der Voraussetzungen.
• SOCIMI: eine Sondersteuer von 25 % auf nicht ausgeschüttete Gewinne aus der Wohnungsvermietung, mit Ermäßigungen bei bezahlbarem Bestand.

Mehr bezahlbarer Wohnraum

Das Dekret definiert bezahlbaren Wohnraum als Wohnraum, dessen Verkaufs- oder Mietpreis 30 % des Medianeinkommens der Haushalte in der Gemeinde nicht übersteigt. Es schafft außerdem den Mechanismus TU CASA (zinslose Darlehen von bis zu 20 % des Immobilienwerts, begrenzt auf 50.000 €, für die erste Hauptwohnung), neue Bürgschaftslinien der ICO (bis zu 2 Milliarden € für soziale oder bezahlbare Vermietung und 280 Millionen € für industrialisiertes Bauen) und dauerhaften Schutz für den öffentlichen Wohnungsbestand von CASA 47.

Was jetzt zu tun ist

Wenn Sie Vermieter in Katalonien sind:

• Prüfen Sie Ihre Saisonverträge: dokumentierter Grund, dem Vertrag beigefügter und mit der Kaution hinterlegter Nachweis und Miete innerhalb der Grenze, wo anwendbar.
• Prüfen Sie, welche Verträge vor dem 31. Dezember 2028 enden, da Mieter die außerordentliche Verlängerung beantragen können.
• Wenden Sie die Mietanpassung mit der neuen Obergrenze an (höchstens 2 % oder keine Erhöhung, wenn Sie den Referenzpreis überschreiten).
• Klären Sie die neuen Einkommensteuerermäßigungen mit Ihrem Berater, bevor Sie Verträge erneuern oder neu abschließen.

Wenn Sie Mieter sind:

• Wenn Ihr Vertrag vor dem 31. Dezember 2028 endet, fragen Sie nach der außerordentlichen Verlängerung und zahlen Sie Ihre Miete pünktlich.
• Wenn Sie einen Saisonvertrag ohne echten Grund haben, haben Sie möglicherweise Anspruch auf den Schutz eines Hauptwohnsitz-Mietvertrags.

Häufige Fragen

Wann tritt das Königliche Gesetzesdekret 26/2026 in Kraft?
Es wurde am 30. September 2026 im BOE veröffentlicht und tritt am 1. Oktober in Kraft, mit Ausnahme von Maßnahmen mit eigenen Stichtagen (zum Beispiel die Mehrwertsteuer auf bestimmte Kurzzeitvermietungen ab dem 1. Dezember 2026).

Gilt es in Katalonien?
Ja, aber es respektiert die regionalen Vorschriften. Für Saison- und Zimmervermietung wendet Katalonien das Gesetz 11/2025 bereits seit dem 1. Januar 2026 an. Die Maßnahmen zu Verlängerung, Zwangsräumungen, Spekulationskäufen und Steuern gelten auch in Katalonien.

Kann meine Miete um mehr als 2 % steigen?
Bis zum 31. Dezember 2027 kann eine Erhöhung abweichen, wenn beide Parteien zustimmen, es sei denn, die Miete übersteigt die Grenze des Referenzpreisindex; dann ist keine Erhöhung zulässig. Ohne Vereinbarung beträgt das Maximum 2 %.

Wurde das Dekret bereits bestätigt?
Nein. Wie jedes Königliche Gesetzesdekret muss es innerhalb von 30 Werktagen vom Parlament (Congreso) bestätigt werden. Ein früheres Dekret zum selben Thema (RDL 8/2026) wurde im April vom Congreso abgelehnt, nachdem es etwa einen Monat in Kraft war; es lohnt sich daher, das Verfahren zu verfolgen.

Brauchen Sie Hilfe bei Vermietung oder Verkauf?

Wir bei Urbane verwalten Immobilien in Katalonien und passen Verträge und Abläufe an jede rechtliche Änderung an. Kontaktieren Sie uns, und wir helfen Ihnen, Ihre Situation zu prüfen.

Dieser Artikel dient nur der Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Konsultieren Sie einen Fachmann, bevor Sie Entscheidungen treffen.

Quellen: BOE – Königliches Gesetzesdekret 26/2026 · Gewerkschaft USO · idealista/news – Gesetz 11/2025