Decreto de vivienda 2026 (RDL 26/2026): qué cambia desde el 1 de octubre y qué ya se aplicaba en Cataluña

El Gobierno ha publicado en el BOE del 30 de septiembre el Real Decreto-ley 26/2026, un paquete de medidas urgentes «para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible». La norma entra en vigor el 1 de octubre de 2026, al día siguiente de su publicación, aunque algunas medidas fiscales tienen fechas propias.

En Urbane, que gestionamos alquileres y ventas en Cataluña, te explicamos lo esencial y, sobre todo, qué cambia de verdad si tu vivienda está en Cataluña, donde buena parte del marco de los alquileres de temporada y de habitaciones ya se aplica desde el 1 de enero de 2026.

Resumen rápido

• Alquiler de temporada y de habitaciones: si no hay una causa real y acreditada de temporalidad, el contrato pasa a ser de vivienda habitual.
• Prórroga extraordinaria: hasta dos años más, a petición del inquilino, para contratos que terminen antes del 31 de diciembre de 2028.
• Actualización de la renta: tope del 2 % (o ninguna subida si la renta supera el precio de referencia) hasta el 31 de diciembre de 2027.
• Compra especulativa: limitada hasta el 31 de diciembre de 2028 para entidades que compren por debajo del 70 % de la tasación.
• Desahucios: nueva suspensión para personas vulnerables sin alternativa habitacional y enervación extraordinaria.
• Impuestos: nuevas reducciones en el IRPF para propietarios, deducción para inquilinos y recargos para pisos turísticos y vacíos.

Alquiler de temporada y de habitaciones: el cambio clave

El decreto modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para cerrar lo que el Gobierno considera una vía de fraude: usar contratos de temporada o de habitaciones para evitar las garantías del alquiler de vivienda habitual.

• Causa real y acreditable. El arrendamiento temporal requiere una causa real de desplazamiento desde la vivienda habitual. Sin ella, se convierte automáticamente en contrato de vivienda habitual.
• Duración. Debe superar los 31 días y, como regla general, no exceder de 12 meses.
• Límite de contratos. Más de 12 meses sin justificación, o más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, y se considera habitual desde el primero.
• Habitaciones. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del alquiler de la vivienda completa. En zonas tensionadas se aplican además los límites de precio.
• Gastos. No se pueden repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria ni los impuestos asociados a la vivienda.
• Plataformas. Se refuerzan las obligaciones de información de las plataformas de alquiler de corta duración.

Importante: el propio decreto respeta la normativa autonómica sobre alquileres de temporada y de habitaciones. Allí donde una comunidad ya la ha aprobado, esa normativa sigue aplicándose.

Cataluña: lo que ya se aplicaba desde el 1 de enero de 2026

Cataluña se adelantó. La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, entró en vigor el 1 de enero de 2026 y ya regula el alquiler de temporada y de habitaciones.

Causa de la temporalidad

Decreto estatal (desde el 1 de octubre de 2026): debe ser real y acreditable; si no, el contrato pasa a ser de vivienda habitual.
Cataluña (desde el 1 de enero de 2026): debe constar en el contrato y acreditarse. La documentación se deposita con la fianza en el Registro de Fianzas. Sin acreditación, se presume vivienda permanente.

Límites de precio

Decreto estatal: se aplican los límites de zona tensionada.
Cataluña: los alquileres de temporada en zonas tensionadas tienen los mismos límites que los de vivienda permanente.

Habitaciones

Decreto estatal: la suma de las rentas no puede superar la renta de la vivienda completa.
Cataluña: misma regla en zonas tensionadas.

Prórrogas y renovaciones

Decreto estatal: más de dos contratos consecutivos o más de 12 meses sin justificar, y pasa a ser vivienda habitual.
Cataluña: la prórroga es posible si persiste y se acredita la causa. Un contrato nuevo con el mismo inquilino pasa al régimen de vivienda permanente, salvo que se acredite la persistencia.

Normativa autonómica

Decreto estatal: expresamente preservada.
Cataluña: sigue siendo la aplicable.

Alquileres de temporada con límite de precio en Cataluña

• Trabajo, estudios o asistencia médica: deben respetar el índice de precios de referencia, igual que un alquiler de vivienda habitual.

Alquileres de temporada sin límite de precio en Cataluña

• Ocio, vacaciones, uso recreativo o cultural: se pueden seguir alquilando a precio de mercado, sin el límite del índice de referencia.

Obligación para todos los alquileres temporales

• Sin excepción: la causa debe acreditarse con documentación, que se anexa al contrato (y se deposita con la fianza en el Registro de Fianzas).

En la práctica: si ya trabajas en Cataluña con contratos de temporada que justifican la causa, la depositan en el Registro de Fianzas y respetan los límites de precio, el cambio de este decreto en esta materia es mínimo.

Matiz importante: no todo el decreto «ya estaba hecho» en Cataluña. Las medidas sobre prórroga extraordinaria, actualización de rentas, desahucios, compra especulativa e impuestos son de ámbito estatal y sí se aplican en Cataluña desde ahora.

Prórroga extraordinaria y tope a la subida de la renta

• Prórroga: el inquilino puede pedir hasta dos años adicionales (por anualidades) si su contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028. Debe estar al corriente del pago y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores.
• Excepciones: no procede si el propietario o sus familiares necesitan realmente la vivienda, si ambas partes acuerdan un nuevo contrato, o si se renueva con una renta al menos un 5 % inferior.
• Subidas de renta: hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite del índice de precios de referencia no puede haber subida; en el resto de casos, la que pacten las partes y, a falta de pacto, un máximo del 2 %.
• Solicitudes previas: las prórrogas pedidas durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026 siguen siendo válidas.

Desahucios y compra especulativa

• Compra especulativa (hasta el 31/12/2028): las entidades cuyo objeto social incluya adquirir inmuebles no podrán comprar por menos del 70 % de la tasación de mercado. Hay excepciones, por ejemplo para entidades públicas de vivienda social o para compras destinadas a vivienda habitual asequible o social durante al menos cinco años.
• Suspensión de desahucios (hasta el 31/12/2030): se suspende el proceso cuando la persona afectada es vulnerable, no tiene alternativa habitacional y el demandante es una de las entidades descritas en la norma, incluso con sentencia si aún no se ha practicado el lanzamiento.
• Enervación extraordinaria: si la comunidad autónoma no ofrece alternativa habitacional, debe enervar la acción (pagar lo adeudado) en dos meses. El Estado compensa a las comunidades por ese coste.
• Gran tenedor: se exigirá certificación del Registro de la Propiedad. A nivel estatal sigue siendo más de 10 inmuebles o más de 1.500 m² de superficie residencial construida.

Fiscalidad: propietarios, inquilinos y pisos turísticos

• Propietarios: nuevas reducciones en el IRPF por alquiler de vivienda, de entre el 50 % y el 100 % según la renta, la zona y el perfil del inquilino, para contratos nuevos de arrendadores que no sean grandes tenedores.
• Inquilinos: deducción del 10 % de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual para bases imponibles inferiores a 33.007,20 €.
• Pisos turísticos: IVA del 10 % para determinados alquileres de corta estancia desde el 1 de diciembre de 2026, y posibilidad de que los ayuntamientos de zonas tensionadas apliquen recargos en el IBI de hasta el 50 %, 100 % o 150 % según el número de inmuebles.
• Rehabilitación: IVA reducido del 10 % en obras de renovación de viviendas destinadas a alquiler habitual, si se cumplen los requisitos.
• SOCIMI: gravamen especial del 25 % sobre beneficios no distribuidos de alquiler residencial, con reducciones si el parque es asequible.

Más vivienda asequible

El decreto define vivienda asequible como aquella cuyo precio de venta o alquiler no supera el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio. También crea el mecanismo TU CASA (préstamos a coste cero de hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 €, para la primera vivienda habitual), nuevas líneas de avales del ICO (hasta 2.000 millones para alquiler social o asequible y 280 millones para construcción industrializada) y protección permanente para el parque público de CASA 47.

Qué debes hacer ahora

Si eres propietario en Cataluña:

• Revisa tus contratos de temporada: causa documentada, justificante anexado al contrato y depositado con la fianza, y precio dentro del límite cuando corresponda.
• Comprueba qué contratos vencen antes del 31 de diciembre de 2028, porque el inquilino podrá pedir la prórroga extraordinaria.
• Aplica la actualización de renta con el nuevo tope (máximo 2 %, o ninguna subida si superas el precio de referencia).
• Revisa con tu asesor las nuevas reducciones del IRPF antes de renovar o firmar contratos nuevos.

Si eres inquilino:

• Si tu contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028, pregunta por la prórroga extraordinaria y mantén los pagos al día.
• Si tienes un contrato de temporada sin causa real, podrías tener derecho al régimen de vivienda habitual.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo entra en vigor el Real Decreto-ley 26/2026?
Se publicó en el BOE el 30 de septiembre de 2026 y entra en vigor el 1 de octubre, salvo medidas con fecha propia (por ejemplo, el IVA de determinados alquileres de corta estancia, desde el 1 de diciembre de 2026).

¿Se aplica en Cataluña?
Sí, pero respeta la normativa autonómica. En alquiler de temporada y de habitaciones, Cataluña ya aplica desde el 1 de enero de 2026 la Ley 11/2025. Las medidas sobre prórroga, desahucios, compra especulativa e impuestos se aplican también en Cataluña.

¿Pueden subirme el alquiler más de un 2 %?
Hasta el 31 de diciembre de 2027, la subida pactada puede ser distinta si hay acuerdo entre las partes, salvo que la renta supere el límite del índice de precios de referencia, en cuyo caso no procede ninguna subida. A falta de pacto, el máximo es el 2 %.

¿Está ya convalidado el decreto?
No. Como todo real decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso en el plazo de 30 días hábiles. Un decreto anterior en la misma materia (RDL 8/2026) fue rechazado por el Congreso en abril, tras apenas un mes en vigor, así que conviene seguir su tramitación.

¿Necesitas ayuda con tu alquiler o tu venta?

En Urbane gestionamos propiedades en Cataluña y adaptamos contratos y procesos a cada cambio normativo. Contacta con nosotros y te ayudamos a revisar tu situación.

Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones.

Fuentes: BOE – Real Decreto-ley 26/2026 · Sindicato USO · idealista/news – Llei 11/2025