Гид по покупке недвижимости в Барселоне: процесс, налоги и расходы для иностранных покупателей

Всё, что нужно знать перед покупкой жилья в Барселоне в 2026 году: этапы, налог ITP, финансирование, ежегодные расходы и налогообложение.

Обновлено в октябре 2026 года

Барселона остаётся одним из самых привлекательных рынков жилой недвижимости в Европе, и международный спрос продолжает расти: во втором квартале 2026 года иностранные покупатели совершили почти 16% сделок с жилой недвижимостью в Испании (посмотреть полные данные). Однако покупка недвижимости в другой стране требует хорошего понимания процесса, налогов и реальных расходов перед принятием решения.

Это руководство пошагово объясняет, как купить жильё в Барселоне, будучи резидентом или нерезидентом: что вам нужно, сколько вы заплатите налогов, как работает финансирование и какие расходы ждут вас после покупки. Оно основано на нашем опыте, помогая иностранным покупателям приобрести жильё в Барселоне.

Кратко о главном

Вторичное жильё: прогрессивный налог ITP в Каталонии, от 10% до 13% в зависимости от стоимости недвижимости.
Новостройки: НДС 10% плюс гербовый сбор AJD (1,5% в Каталонии).
Прочие расходы: нотариус, реестр и агентство ("gestoría"), ориентировочно от 1% до 2% от цены.
Базовые документы: NIE (идентификационный номер иностранца) и банковский счёт в Испании.
Финансирование для нерезидентов: возможно, обычно с меньшим процентом финансирования, чем для резидентов (ориентировочно от 60% до 70%).
Сроки: от принятого предложения до подписания обычно проходит от 4 до 8 недель, в зависимости от сделки.

1. Выбор объекта и района

Барселона — город с очень разными районами, и выбор зоны определяет цену, тип здания и доходность, если вы планируете сдавать недвижимость в аренду. Вот самые востребованные у наших клиентов районы:

Эшампле: модернистские и представительные здания с высоким спросом. Смотрите наши квартиры на продажу в Эшампле, в Эшампле Дерета, в Эшампле Эскера и в Сант-Антони.
Старый город (Ciutat Vella): исторический центр города, с квартирами в Старом городе, в Эль-Борн, в Готическом квартале и в Эль-Равале.
Сант-Марти и Диагональ-Мар: более современные здания рядом с морем. Смотрите Сант-Марти и Диагональ-Мар.
Другие районы: остальные районы города можно изучить на нашей странице районов Барселоны.

Также стоит определиться с типом жилья: квартиры, пентхаусы, дуплексы или новостройки.

2. Процесс покупки шаг за шагом

NIE и банковский счёт. Каждому покупателю нужен NIE (идентификационный номер иностранца) и, на практике, банковский счёт в Испании для оплаты и оформления прямых списаний.
Поиск и просмотры. Если вы живёте за границей или у вас нет времени, наша услуга персонального риелтора ищет, отбирает и ведёт переговоры от вашего имени.
Предложение и договор задатка. После принятия предложения подписывается договор задатка ("contrato de arras"), и вносится задаток, обычно около 10%. Как правило, если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток; если отказывается продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Due diligence (проверка). Перед подписанием проверяются выписка из реестра недвижимости ("nota simple"), возможные обременения, последняя квитанция по налогу IBI, протоколы собрания сообщества собственников (включая утверждённые или запланированные дополнительные сборы), сертификат пригодности для проживания и сертификат энергоэффективности.
Финансирование, если необходимо. Рекомендуется получить предварительное одобрение ипотеки перед подачей предложения (см. ниже).
Подписание у нотариуса. Подписывается акт купли-продажи и выплачивается оставшаяся сумма. Если вы не можете приехать, это можно сделать по нотариальной доверенности.
Налоги и регистрация. Покупатель обязан уплатить соответствующий налог в установленный законом срок (30 рабочих дней для ITP в Каталонии) и зарегистрировать недвижимость в реестре. Обычно этим занимается агентство ("gestoría").
После покупки. Переоформление коммунальных услуг, настройка прямых списаний, страхование, регистрация в сообществе собственников и, при желании, управление недвижимостью в Барселоне.

3. Налоги и расходы при покупке

Вторичное жильё: налог ITP

Покупка вторичного жилья облагается налогом на передачу имущества (ITP). С 27 июня 2025 года в Каталонии действует прогрессивная шкала по диапазонам (Decreto-ley 5/2025):

Стоимость недвижимости	Ставка для этого диапазона
До 600 000 €	10%
От 600 000 € до 900 000 €	11%
От 900 000 € до 1 500 000 €	12%
Свыше 1 500 000 €	13%

Пример: для жилья стоимостью 800 000 € налог ITP составит 60 000 € за первые 600 000 € плюс 11% от оставшихся 200 000 € (22 000 €), то есть около 82 000 € в общей сложности.

Для определённых категорий покупателей, приобретающих основное жильё, действуют пониженные ставки (например, для лиц младше 35 лет при соблюдении требований к доходу), а для так называемых "крупных владельцев" недвижимости применяется ставка 20%. Если вы планируете купить несколько объектов, заранее проконсультируйтесь со своим советником. Подробнее в нашем анализе Decreto-ley 5/2025 и новых ставок ITP.

Учтите также, что налоговая база не всегда равна согласованной цене: применяется большая из двух величин — цена или официальная справочная стоимость недвижимости. Мы объясняем, как это работает, в статье о справочной стоимости и её влиянии на ITP.

Новостройки: НДС и AJD

Первая передача новой недвижимости облагается НДС (10% для жилья) и гербовым сбором (AJD), который в Каталонии составляет 1,5% от суммы сделки. Смотрите наши новостройки.

Прочие расходы

Помимо налогов, учитывайте расходы на нотариуса, реестр недвижимости и агентство, а также, при наличии ипотеки, оценку и связанные с ней расходы. Ориентировочно это составляет от 1% до 2% от цены. При сложной сделке рекомендуем привлечь независимого юриста.

4. Новостройка, отремонтированная квартира или квартира под ремонт

Решение зависит не только от цены. Покупка квартиры под ремонт часто кажется более дешёвой, но общая стоимость, время и риски могут приблизить её к цене уже отремонтированной квартиры. Мы анализируем это на реальных данных в статье Ремонт или готовое жильё: что выгоднее.

5. Финансирование для нерезидентов

Испанские банки предоставляют ипотеку нерезидентам, хотя обычно финансируют меньший процент от стоимости, чем резидентам (ориентировочно от 60% до 70%), и требуют больше документов: подтверждение дохода, налоговые декларации и кредитную историю из страны проживания. Рекомендуем получить предварительное одобрение перед подачей предложения и учитывать, что банковская оценка может отличаться от цены продажи.

6. Расходы и налогообложение собственника

После покупки жилья возникают регулярные расходы: налог IBI, взносы на содержание дома, дополнительные сборы, страхование, обслуживание, коммунальные услуги и, при необходимости, управление недвижимостью. Мы подробно рассказываем об этом в статье о скрытых расходах владения недвижимостью в Барселоне.

Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, вы также можете ежегодно уплачивать налог на вменённый доход от кадастровой стоимости недвижимости, даже если не сдаёте её в аренду, по ставке 19% для определённых резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна и 24% для остальных. Следите за развитием этих норм в статьях о налоговых вычетах по арендному доходу, распространённых на собственников вне ЕС и о предложенных налоговых изменениях для покупателей-нерезидентов из-за пределов ЕС. Всегда консультируйтесь с налоговым консультантом, знакомым с законодательством вашей страны проживания.

7. Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду

Регулирование аренды в Каталонии быстро меняется. Сезонная аренда и аренда комнат регулируются с января 2026 года, а новый Real Decreto-ley 26/2026 добавляет меры на государственном уровне. Перед покупкой с инвестиционной целью ознакомьтесь с тем, что меняется с жилищным декретом 2026 года, и с тем, как развивается туристическая аренда в Барселоне. Если вы хотите получить максимальную отдачу от инвестиций, наша команда по аренде и профессиональному управлению недвижимостью в Барселоне возьмёт на себя всё.

8. А как же «Золотая виза»?

Программа «Золотой визы» за инвестиции в недвижимость на данный момент завершена. Если ваша цель — получить вид на жительство в Испании, проконсультируйтесь с иммиграционным юристом, поскольку покупка жилья сама по себе больше не даёт на это права. Подробнее читайте в нашей статье об окончании программы «Золотая виза».

Как Urbane помогает вам

Поиск и переговоры с нашим персональным риелтором.
Проверка здания, документов и счетов сообщества собственников перед подачей предложения.
Послепродажная поддержка и управление недвижимостью для собственников, не проживающих в Барселоне.
Нужно продать перед покупкой? Закажите оценку своей недвижимости или узнайте, как продать с Urbane.

Если вы думаете о покупке недвижимости в Барселоне, свяжитесь с нашей командой, и мы поможем спланировать весь процесс от начала до конца. Вы также можете ознакомиться со всеми нашими услугами в сфере недвижимости в Барселоне.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец купить жильё в Барселоне?

Да. Не существует общих ограничений на покупку недвижимости иностранцами в Испании. Вам понадобится NIE и, как правило, банковский счёт в стране.

Сколько налогов платится при покупке вторичной квартиры в Барселоне?

Налог ITP в Каталонии составляет от 10% до 13% в зависимости от стоимости недвижимости, плюс расходы на нотариуса, реестр и агентство.

Нужно ли приезжать в Барселону, чтобы купить недвижимость?

Не обязательно. При наличии нотариальной доверенности и надёжной местной команды значительную часть процесса можно провести удалённо.

Можно ли получить ипотеку, будучи нерезидентом?

Да, хотя обычно банк финансирует меньший процент от стоимости и требует больше документов, чем от резидента.

Сколько занимает процесс покупки?

Ориентировочно от 4 до 8 недель от принятого предложения до подписания, хотя срок может увеличиться при наличии ипотеки или незавершённых формальностей.

Эта статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законодательство и ставки могут меняться; перед принятием решений проконсультируйтесь со специалистом.