Guia per comprar un habitatge a Barcelona: procés, impostos i costos per a compradors internacionals

Tot el que necessita saber abans de comprar un habitatge a Barcelona el 2026: passos, ITP, finançament, costos anuals i fiscalitat.

Actualitzat l'octubre de 2026

Barcelona continua sent un dels mercats residencials més atractius d'Europa i la demanda internacional no deixa de créixer: en el segon trimestre de 2026, els compradors estrangers van protagonitzar gairebé el 16% de les compravendes residencials a Espanya (consulti les dades completes). Però comprar en un altre país exigeix conèixer bé el procés, els impostos i els costos reals abans de decidir.

Aquesta guia explica, pas a pas, com comprar un habitatge a Barcelona sent resident o no resident: què necessita, quant pagarà en impostos, com funciona el finançament i quins costos tindrà després de la compra. Es basa en la nostra experiència ajudant compradors internacionals a comprar un habitatge a Barcelona.

El més essencial d'un cop d'ull

Habitatge de segona mà: ITP progressiu a Catalunya, del 10% al 13% segons el valor de l'immoble.
Obra nova: IVA del 10% més AJD (1,5% a Catalunya).
Altres despeses: notaria, registre i gestoria, orientativament entre l'1% i el 2% del preu.
Documentació bàsica: NIE i compte bancari a Espanya.
Finançament per a no residents: possible, normalment amb un finançament inferior al dels residents (orientativament, entre el 60% i el 70%).
Terminis: des de l'oferta acceptada fins a l'escriptura solen passar entre 4 i 8 setmanes, segons l'operació.

1. Triar què comprar i on

Barcelona és una ciutat de barris molt diferents, i l'elecció de la zona condiciona el preu, el tipus d'edifici i la rendibilitat si pensa llogar. Aquestes són les zones més buscades pels nostres clients:

Eixample: edificis modernistes i senyorials, amb gran demanda. Vegi els nostres pisos en venda a l'Eixample, a l'Eixample Dreta, a l'Eixample Esquerra i a Sant Antoni.
Ciutat Vella: el cor històric de la ciutat, amb pisos a Ciutat Vella, el Born, el Barri Gòtic i el Raval.
Sant Martí i Diagonal Mar: edificis més moderns a prop del mar. Consulti Sant Martí i Diagonal Mar.
Altres zones: pot explorar la resta de barris a la nostra pàgina d'àrees de Barcelona.

També convé decidir el tipus d'habitatge: pisos, àtics, dúplex o promocions d'obra nova.

2. El procés de compra pas a pas

NIE i compte bancari. Tot comprador necessita un NIE (número d'identitat d'estranger) i, a la pràctica, un compte bancari a Espanya per pagar i domiciliar les despeses.
Cerca i visites. Si viu fora o no té temps, el nostre servei de personal shopper immobiliari busca, filtra i negocia en el seu nom.
Oferta i contracte d'arres. En acceptar-se l'oferta se signa un contracte d'arres i es lliura un senyal, habitualment al voltant del 10%. Normalment, si el comprador desisteix perd el senyal i, si desisteix el venedor, l'ha de retornar duplicat.
Diligència deguda. Abans de l'escriptura es revisen la nota simple del Registre de la Propietat, les càrregues, l'últim rebut de l'IBI, les actes de la comunitat (incloses les derrames aprovades o previstes), la cèdula d'habitabilitat i el certificat energètic.
Finançament, si escau. Convé sol·licitar una preaprovació abans d'oferir (vegi més avall).
Signatura davant notari. Se signa l'escriptura de compravenda i es paga la resta del preu. Si no pot viatjar, ho pot fer mitjançant un poder notarial.
Impostos i inscripció. El comprador ha de liquidar l'impost corresponent en el termini legal (30 dies hàbils per a l'ITP a Catalunya) i inscriure la propietat al Registre. Normalment ho gestiona una gestoria.
Després de la compra. Canvi de titularitat dels subministraments, domiciliacions, assegurança, alta a la comunitat de propietaris i, si ho desitja, gestió de propietats a Barcelona.

3. Impostos i despeses de la compra

Habitatge de segona mà: ITP

La compra d'un habitatge usat tributa per l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP). Des del 27 de juny de 2025, Catalunya aplica una tarifa progressiva per trams (Decret llei 5/2025):

Valor de l'immoble	Tipus aplicable a aquest tram
Fins a 600.000 €	10%
De 600.000 € a 900.000 €	11%
De 900.000 € a 1.500.000 €	12%
Més de 1.500.000 €	13%

Exemple: en un habitatge de 800.000 €, l'ITP seria de 60.000 € pels primers 600.000 € més l'11% dels 200.000 € restants (22.000 €), és a dir, uns 82.000 € en total.

Existeixen tipus reduïts per a determinats perfils que compren el seu habitatge habitual (per exemple, menors de 35 anys amb requisits de renda), i un tipus del 20% per als anomenats grans tenidors. Si va a comprar diversos habitatges, consulti abans amb el seu assessor. Més detall a la nostra anàlisi del Decret llei 5/2025 i les noves tarifes de l'ITP.

Tingui en compte a més que la base de l'impost no és sempre el preu pactat: s'aplica el més gran entre el preu i el valor de referència de l'immoble. Li expliquem com funciona a el valor de referència i el seu efecte en l'ITP.

Obra nova: IVA i AJD

La primera transmissió d'un habitatge nou tributa per IVA (10% per a habitatge) i per l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (AJD), que a Catalunya és de l'1,5% sobre l'escriptura. Consulti les nostres promocions d'obra nova.

Altres despeses

A més dels impostos, compti amb la notaria, el registre de la propietat i la gestoria, i, si hi ha hipoteca, la taxació i les despeses associades. Orientativament, suposen entre l'1% i el 2% del preu. És recomanable comptar amb un advocat independent si l'operació és complexa.

4. Obra nova, pis reformat o pis per reformar

La decisió no és només de preu. Comprar un pis per reformar sol semblar més barat, però el cost total, el temps i el risc poden acostar-lo a un pis ja reformat. Ho analitzem amb dades reals a Reforma o pis a punt per entrar a viure.

5. Finançament per a no residents

Els bancs espanyols concedeixen hipoteques a no residents, encara que normalment financen un percentatge menor del valor que als residents (orientativament, entre el 60% i el 70%) i demanen més documentació: justificants d'ingressos, declaracions d'impostos i historial creditici del país de residència. Recomanem sol·licitar una preaprovació abans de presentar una oferta i tenir en compte que la taxació bancària pot diferir del preu de venda.

6. Costos i fiscalitat de ser propietari

Un cop comprat l'habitatge, hi ha costos recurrents: IBI, despeses de comunitat, derrames, assegurança, manteniment, subministraments i, si escau, gestió de la propietat. Els detallem a els costos ocults de tenir una propietat a Barcelona.

Si no és resident fiscal a Espanya, també pot tributar cada any per una renda imputada sobre el valor cadastral de l'immoble, encara que no el llogui, amb un tipus del 19% per a determinats residents de la UE, Islàndia, Noruega i Liechtenstein i del 24% per a la resta. Segueixi l'evolució d'aquestes mesures a les deduccions fiscals per lloguer per a propietaris no comunitaris i a la proposta fiscal per a compradors no residents de fora de la UE. Consulti sempre amb un assessor fiscal adaptat al seu país de residència.

7. Si pensa llogar l'habitatge

La regulació del lloguer a Catalunya canvia amb rapidesa. El lloguer de temporada i d'habitacions ja està regulat des de gener de 2026 i el nou Reial decret llei 26/2026 afegeix mesures a nivell estatal. Abans de comprar amb finalitats d'inversió, revisi què canvia amb el decret d'habitatge 2026 i com evoluciona el lloguer turístic a Barcelona. Si desitja rendibilitzar la seva inversió, el nostre equip de lloguer i de serveis professionals de gestió de propietats a Barcelona se'n pot encarregar de tot.

8. I el Visat d'Or?

El programa de Visat d'Or per inversió immobiliària ja ha finalitzat. Si el seu objectiu és obtenir la residència a Espanya, consulti amb un advocat d'estrangeria, perquè la compra d'un habitatge ja no la concedeix per si sola. Pot llegir-ne més al nostre article sobre la fi del Visat d'Or.

Com l'acompanya Urbane

Cerca i negociació amb el personal shopper immobiliari.
Revisió de l'edifici, de la documentació i dels comptes de la comunitat abans d'oferir.
Postvenda i gestió de la propietat per a propietaris que no viuen a Barcelona.
Necessita vendre abans de comprar? Demani una taxació de la seva propietat o consulti com vendre amb Urbane.

Si està pensant a comprar a Barcelona, posi's en contacte amb el nostre equip i l'ajudarem a planificar l'operació de principi a fi. També pot veure tots els nostres serveis immobiliaris a Barcelona.

Preguntes freqüents

Pot un estranger comprar un habitatge a Barcelona?

Sí. No existeixen restriccions generals perquè un estranger compri un habitatge a Espanya. Necessitarà un NIE i, normalment, un compte bancari al país.

Quant es paga d'impostos en comprar un pis de segona mà a Barcelona?

L'ITP a Catalunya va del 10% al 13% segons el valor de l'immoble, i s'hi sumen les despeses de notaria, registre i gestoria.

Cal viatjar a Barcelona per comprar?

No necessàriament. Amb un poder notarial i un equip local de confiança, gran part del procés es pot gestionar a distància.

Es pot aconseguir una hipoteca sent no resident?

Sí, encara que el més habitual és que el banc financi un percentatge menor del valor i demani més documentació que a un resident.

Quant triga el procés de compra?

Orientativament, entre 4 i 8 setmanes des de l'oferta acceptada fins a l'escriptura, tot i que es pot allargar si hi ha hipoteca o tràmits pendents.

Aquest article és informatiu i no constitueix assessorament jurídic ni fiscal. La normativa i els tipus poden canviar; consulti amb un professional abans de prendre decisions.